ZAP 20/2019, Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverz ... / 3. Zeitliche Dauer der Ausübung

Ein bestehendes Zurückbehaltungsrecht des Mieters endet jedenfalls mit der vollständigen Beseitigung des Mangels durch den Vermieter sowie bei Beendigung des Mietvertrags. In beiden Fällen gilt, dass die vom Mieter unter Berufung auf ein Zurückbehaltungsrecht zurückgehaltenen Beträge sodann nachgezahlt werden müssen (BGH, Urt. v. 10.4.2019 – VIII ZR 12/18; BGH, Urt. v. 17.6.2015 – VIII ZR 19/14).

Praxistipp:

Auch nach der Entscheidung des BGH vom 10.4.2019 (a.a.O.) bleibt eine für die Praxis sehr relevante Frage ungeklärt, nämlich ob der Mieter mit erfolgreicher Mangelbeseitigung durch den Vermieter und dem damit verbundenen Wegfall des Zurückbehaltungsrechts sofort mit den ausstehenden Mietzahlungen in Zahlungsverzug (§ 286 BGB) gerät oder ob hierfür eine Handlung des Vermieters (Mahnung oder sonstige Zahlungsaufforderung) erforderlich ist. Diese Frage ist insbesondere für eine unmittelbar nach Mangelbeseitigung erfolgte ordentliche und/oder fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs relevant. Nach hier vertretener Meinung ist eine Zahlungsaufforderung oder eine Mahnung nicht erforderlich, da der Vermieter den Mieter durch die erfolgte Mängelbeseitigung in Annahmeverzug hinsichtlich der Leistung gesetzt hat, auf die das Zurückbehaltungsrecht gestützt wurde, so dass ab diesem Zeitpunkt Schuldnerverzug des Mieters nach § 286 BGB hinsichtlich seiner Mietzinszahlungspflicht bestand (BGH, Urt. v. 6.12.1991 – V ZR 229/90; MüKo-BGB/Ernst, 8. Aufl. 2019, § 286 Rn 25). Dem Mieter wird aber jedenfalls aus § 242 BGB eine angemessene Frist zur Nachzahlung einzuräumen sein, die mit einer Woche ausreichend bemessen sein sollte. (vgl. zu diesem Problem umfassend Krug, AnwZert MietR 17/2019, Anm. 2, der aus teleologischen Gründen das Erfordernis einer vorherigen Zahlungsaufforderung bejaht; ähnlich Streyl, NJW 2019, 2308, Anm. zu BGH – VIII ZR 12/18).

Das Zurückbehaltungsrecht entfällt ferner, wenn der Vermieter das Grundstück veräußert, weil sich dann der Anspruch auf Mängelbeseitigung wegen § 566 Abs. 1 BGB ausschließlich gegen den Erwerber richtet, der in den Mietvertrag eintritt (BGH, Urt. v. 19.6.2006 – VIII ZR 284/05). Dasselbe gilt, sofern der Mieter infolge einer eigenen Kündigung endgültig kein Interesse an der Erfüllung des Mietvertrages mehr hat, was im Regelfall bei einer fristlosen Mieterkündigung und baldigen Räumung durch den Mieter zu bejahen ist (Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 536 Rn 107; BGH, Urt. v. 25.1.1982 – VIII ZR 310/80). Nicht erforderlich ist hingegen, dass der Mieter das zurückbehaltene Geld anlegt oder zurücklegt, allein entscheidend ist, dass er zahlungswillig und zahlungsbereit ist. Schließlich soll nach der Rechtsprechung des BGH das Zurückbehaltungsrecht enden, wenn nicht mehr zu erwarten sei, dass der Vermieter seiner Verpflichtung auf Mängelbeseitigung unter dem Druck des Leistungsverweigerungsrecht nachkommen wird (so explizit BGH, Urt. v. 17.6.2015 – VIII ZR 19/14, wobei im dortigen Zeitraum für einen Zeitraum von drei Jahren keinerlei Miete gezahlt wurde). Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, entfällt das Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass er einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen hat und ein weiterer Einbehalt nicht mehr zulässig ist. Das gilt auch für solche Fälle, in welchen der Mieter die Mangelbeseitigung im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Miete aus Gründen der Beweissicherung verweigert (BGH, Urt. v. 10.4.2019 – VIII ZR 12/18).