ZAP 20/2020, Allgemeine Geschäftsbedingungen im Wohnraum ... / 2. Zulässige Reichweite von Schönheitsreparaturklauseln

• Nach überwiegender Meinung besteht bei Teppichböden die Pflicht für den Mieter, die schon aus der allgemeinen mietvertraglichen Obhutspflicht resultierende Beseitigung von Schmutz und Staub, z.B. durch den Einsatz eines Staubsaugers, durchzuführen und darüber hinaus vor Auszug eine echte Grundreinigung mit entsprechenden Reinigungsmitteln und -geräten vorzunehmen (BGH, Urt. v. 8.10.2008 – XII ZR 15/07, NZM 2009, 126; a.A. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 14. Aufl. 2019, § 538 BGB Rn 80, der darin eine unzulässige ergänzende Auslegung von AGB zugunsten des Verwenders sieht, die unwirksam sei). Die Erneuerung eines in der Wohnung verlegten Teppichbodens kann nicht unter „Schönheitsreparaturen” subsumiert werden, die formularvertragliche Einbeziehung derartiger Arbeiten lässt die Abwälzung der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam werden (OLG Hamm, Rechtsentscheid v. 22.3.1991 – 30 REMiet 3/90, NJW-RR 1991, 844).
• Handelt es sich beim relevanten Bodenbelag um Parkett, folgt aus der Notwendigkeit einer Grundreinigung vor Auszug des Mieters nicht etwa die Pflicht zum Abschleifen und Versiegeln desselben, sondern ist der Einsatz eines ordnungsgemäßen Reinigungsmittels mit anschließendem Auftrag einer Schutzemulsion ausreichend (Schmidt-Futterer/Langenberg, 13. Aufl. 2017, § 538 BGB Rn 71).

• Genau besehen sind daher sog. Schönheitsreparaturen der Sache nach keine Reparaturen an der Mietsache zur Beseitigung von Substanzschäden. Vielmehr handelt es sich um „bloße” Malerarbeiten im Mietobjekt, mithin um den Aufwand, der notwendig ist, um einen üblicherweise als unansehnlich bewerteten Zustand der Dekoration des Mietobjekts zu beseitigen (Schmidt-Futterer/Langenberg, 13. Aufl. 2017, § 538 BGB Rn 80).

  Dieser Zustand stellt sich mit der Zeit selbst bei schonendem Gebrauch der Mietsache durch eine gewisse Abnutzung ebenso ein wie auch schon durch bloßen Zeitablauf infolge Alterung des Materials (z.B. Vergilbung, Vergrauung) und Einflüsse insb. von außen, wie Staub, Abgasen, Sonneneinstrahlung usw. Plakativ kann man auch sagen, dass Schönheitsreparaturen mit einer Instandhaltung i.S.d. § 28 Abs. 1 II. BV gleichzusetzen sind, nicht aber Instandsetzungsarbeiten erfassen, für welche der Vermieter zuständig bleibt. Arbeiten, welche die Beseitigung von Untergrundschäden an Holz, Putz oder Mauerwerk zum Inhalt haben, zählen folglich nicht zu den Schönheitsreparaturen. Sie verbleiben im Pflichtenkreis des Vermieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB (Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O.).

Plakativ kann man den Begriff von Schönheitsreparaturen auch dahingehend definieren, dass durch selbige die durch den vertragsgemäßen mietvertraglichen Gebrauch verursachten Abnutzungsspuren in den Mieträumen beseitigt werden müssen (so Müko-BGB/Häublein, a.a.O., § 535 BGB Rn 136).