ZAP 21/2022, Rechtsprechungsübersicht zum Öffentlichen R ... / XI. Wohnungsrecht

Feststellungsklage eines Grundeigentümers gegen gemeindlich anerkannten Mietspiegel

Der BayVGH hat sich in seinem Beschl. v. 3.2.2022 (4 ZB 21.967, NZM 2022, 260 ff. = BayVBl 2022, 456 ff.) mit der Frage befasst, ob der qualifizierte Mietspiegel i.S.d. § 558d BGB verwaltungsgerichtlich überprüft werden könne. Dabei nimmt er zunächst Bezug auf die zur verwaltungsprozessualen Zulässigkeit des Rechtsschutzgesuchs ergangene Rechtsprechung des BVerwG (NJW 1996, 2046, 2048), nach der sich rechtliche Beziehungen nur dann zu einem Rechtsverhältnis i.S.d. § 43 Abs. 1 VwGO verdichten, wenn die Anwendung einer bestimmten Norm des öffentlichen Rechts auf einem bereits übersehbaren Sachverhalt streitig ist. Der Streit über einen kommunalen Mietspiegel betreffe weder die Bedeutung und Tragweite einer Vorschrift des öffentlichen Rechts noch einen konkreten Sachverhalt. Diese Feststellung des BVerwG könne uneingeschränkt auf einen qualifizierten Mietspiegel übertragen werden. Auch dieser begründe kein konkretes Rechtsverhältnis.

Der BayVGH hebt allerdings hervor, dass zwar – anders als im Fall des BVerwG – einem qualifizierten Mietspiegel nunmehr (Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts [Mietrechtsreform] v. 19.6.2001, BGBl S. 1149, 1155) die widerlegliche Vermutung der Richtigkeit nach § 558d Abs. 3 BGB zukomme; er habe damit eine weitergehende rechtliche Wirkung. In Bezug auf die Frage des Bestehens eines Rechtsverhältnisses i.S.v. § 43 Abs. 1 VwGO durch einen qualifizierten Mietspiegel gebe diese zivilrechtliche Beweisregelung jedoch nichts her. Dasselbe gelte für die Frage des Vorliegens einer Klagebefugnis entsprechend § 42 Abs. 2 VwGO für eine Feststellungsklage. Dass der Gesetzgeber im Falle der Anerkennung eines Mietspiegels als qualifiziert durch die zuständige Gemeinde insb. nach Einführung der Beweisregelung des § 558d Abs. 3 BGB etwas anderes, nämlich die Überprüfbarkeit des Anerkenntnisses der Gemeinde durch die Verwaltungsgerichtsbarkeit, gewollt habe, sei nicht ersichtlich. Eine allgemeine verwaltungsgerichtliche Überprüfung des Mietspiegels im Hinblick auf diese – abstrakte – rechtliche Frage wäre schon im Hinblick auf die ebenfalls mittelbar betroffenen Mieter, die an dem Verwaltungsprozess nur im Wege der Beiladung beteiligt werden könnten, problematisch.

Hinweis:

Die verwaltungsgerichtliche Feststellungsklage eines Grundstückeigentümers gegen einen gemeindlich anerkannten Mietspiegel ist unzulässig.

ZAP F. 19 R, S. 1129–1138

Von Rechtsanwalt Prof. Dr. Bernd Andrick, VorsRiVG a.D., Münster