Die Modernisierung des Wohnungsbestands ist trotz aller Erschwerungen durch den Gesetzgeber weiterhin politisch gewollt. Nach Ansicht der Bundesregierung verzichten insbesondere Kleinvermieter oftmals auf die Durchführung von Modernisierungen, weil sie sich von den Anforderungen, die an die Modernisierungsankündigung sowie insbesondere an ein anschließendes Mieterhöhungsverfahren gestellt werden, überfordert fühlen. Um hier Abhilfe zu schaffen, ist nun ein vereinfachtes Verfahren in § 559c BGB eingeführt worden.
Da im vereinfachten Verfahren auf verschiedene Schutzmechanismen für die Mieter verzichtet wird, soll es nur bei kleineren Modernisierungsmaßnahmen bis zu einem Investitionsvolumen von 10.000 EUR je Wohnung zur Anwendung kommen. Werden verschiedene trennbare Maßnahmen gleichzeitig durchgeführt und handelt es sich bei einem Teil der Maßnahmen um reine Instandhaltungsmaßnahmen, so müssen die Kosten, die auf diese Maßnahmen entfallen, aber zunächst herausgerechnet werden.
a) Modernisierungsankündigung
Wenn der Vermieter bereits in der Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB angibt, dass er von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch macht, entfällt die Verpflichtung in der Modernisierungsankündigung die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten anzugeben. Dies erschien dem Gesetzgeber vor dem Hintergrund sinnvoll, dass gerade bei energetischen Modernisierungen die Berechnung der hiermit verbundenen Betriebskostenersparnis und damit der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten mit hohem Aufwand verbunden sein kann. Für den Mieter hingegen sind mit dem Verzicht auf diese Angabe im Verhältnis hierzu lediglich geringere Nachteile verbunden. Denn aufgrund der betragsmäßigen Begrenzung der Modernisierungen im vereinfachten Verfahren dürfte die hierdurch erzielbare Reduzierung von Betriebskosten gegenüber investitionsintensiveren Maßnahmen in ähnlichem Verhältnis geringer sein wie die hierdurch mögliche Mieterhöhung.
b) Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung
Ein Dauerstreitpunkt bei Modernisierungsmieterhöhungen ist der Abzug der fiktiven Erhaltungskosten. Im vereinfachten Verfahren findet eine Pauschalierung statt: Die Erhaltungskosten sind immer mit 30 % abzuziehen. Soweit § 559a BGB vorschreibt, dass bestimmte Kürzungsbeträge bei einer Modernisierungsmieterhöhung abgezogen werden müssen, wird darauf hinsichtlich des Zinsvorteils zinsvergünstigter oder zinsloser Darlehen im vereinfachten Verfahren verzichtet. Dieser würde in Anbetracht der maximal geförderten Investitionssumme von 10.000 EUR ohnehin nur einen sehr geringen Betrag ausmachen.
Hinweis:
Anders verhält es sich mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushaltsmitteln oder mit von Dritten übernommenen Kosten, die gem. § 559a Abs. 1 BGB bzw. § 559a Abs. 2 S. 4 BGB auch im vereinfachten Verfahren von den aufgewendeten Kosten abgezogen werden müssen. Hierzu zählen insbesondere auch Tilgungszuschüsse der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Diese öffentlichen Fördermittel sollen auch dem Mieter zugutekommen.
Schließlich soll der Vermieter auch nicht die Möglichkeit haben, Mieterhöhungen nach dem ordentlichen Verfahren gem. § 559 BGB gezielt mit Mieterhöhungen im vereinfachten Verfahren gem. § 559c BGB zu kombinieren. Hat der Vermieter daher in den vergangenen fünf Jahren vor der Mieterhöhungserklärung eine oder mehrere Mieterhöhungen gem. § 559 BGB durchgeführt, so ermäßigen sich die 10.000 EUR um den Betrag, der für die früheren Modernisierungsmaßnahmen vor Abzug der Instandhaltungskosten nach § 559 Abs. 2 BGB geltend gemacht worden ist.
c) Verzicht auf den Härteeinwand
Eine weitere bedeutsame Beschränkung der Mieterrechte ist, dass der Mieter sich nicht auf das Vorliegen einer finanziellen Härte gem. § 559 Abs. 4 BGB berufen kann, was bei einer ordentlichen Modernisierungsmieterhöhung zum teilweisen oder völligen Ausschluss der Mieterhöhungsmöglichkeit führen kann. Dies soll Sicherheit für den Vermieter schaffen und den Mieter wegen der geringeren Beträge nicht zu unbilligen Härten führen.
d) Einfluss auf spätere Mieterhöhungen
Der Mieter hat im Gegenzug die Sicherheit, bei Ausschöpfen des Maximalbetrags in den nächsten fünf Jahren keine weiteren Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zahlen zu müssen. Jedoch hat der Gesetzgeber zwei Ausnahmen zugelassen, wann doch noch zusätzlich eine Modernisierungsmieterhöhung möglich sein soll:
aa) Gesetzliche Verpflichtung
Eine Ausnahme besteht, soweit der Vermieter in den fünf Jahren Modernisierungsmaßnahmen aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat und er diese Verpflichtung bei Geltendmachung der Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren nicht kannte oder kennen musste. Unter die Ausnahme können beispielsweise Modernisierungen von Fassaden oder der Austausch von Brennern fallen, die aufgrund der Energieeinsparverordnung (EnEV) durchzuführen sind. Problematisch ist dabei sicher die Frage, wann ein Vermieter bei strittigen politischen Vorgaben wissen musste, dass die verschärfte Vorgabe kommen wird.
Hinweis:
Ausdrücklich nicht erfasst werden von dieser Ausnahme Modernisierungen, die zwar für den Vermieter gesetzlich verpflichtend sind, allerdings nicht innerhalb der Spe...