aa) Grundfall
Dieses Erfordernis einer qualifizierten Rüge ist für Mietverträge, die nach dem 31.12.2018 abgeschlossen wurden, grundsätzlich abgeschafft. Hier reicht es, wenn der Mieter dem Vermieter in Textform mitteilt, dass er die Miete für zu hoch hält.
bb) Ausnahme
Hat der Vermieter dem Mieter aber die Informationen zu einer der Ausnahmen (s. oben II. 1. b) erteilt, so muss sich die Rüge auf diese Informationen beziehen, also doch wieder Tatsachen enthalten, somit qualifiziert sein. Das gilt zunächst für die vor Mietvertragsabschluss durch den Vermieter erteilten Informationen, aber uneingeschränkt auch für den Fall der nachgeholten Informationen bei fehlender oder formunwirksamer vorvertraglicher Information. Die Regelung beruht auf dem Gedanken, dass es bei Vorliegen der gebotenen Auskunft auf Seiten des Mieters kein entsprechendes Informationsdefizit gibt, das einen Verzicht auf die qualifizierte Rüge rechtfertigen würde. Vielmehr ist dies lediglich der Fall, wenn der Mieter die Tatsachen, auf denen die Unzulässigkeit der Miethöhe beruht, mangels Auskunft nicht kennt bzw. kennen kann.
Daher reicht eine einfache Rüge seitens des Mieters auch dann aus, wenn der Vermieter gar nicht zur Erteilung von Informationen verpflichtet gewesen wäre, sondern lediglich die Auskunft erteilt, dass keine Ausnahme vorliegt. Es liegt in diesen Fällen mithin nicht in der Hand des Vermieters, das Erfordernis einer qualifizierten Rüge herbeizuführen.
Hinweis:
Die einfache oder qualifizierte Rüge ist nur für Rückforderungsansprüche von Bedeutung. Hat der Mieter die Miete nicht gezahlt, kann er sich sowohl im Zahlungsprozess wie auch im Räumungsrechtsstreit auf die Teilunwirksamkeit der Mietpreisabrede berufen.
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