ZAP 2/2022, Betriebs- und Nebenkosten in der Gewerbe- un ... / IX. Anforderungen an die Abrechnung

Nach der Rechtsprechung des BGH und der Oberlandesgerichte (BGH, Urt. v. 20.1.2021 – XII ZR 40/20, IMR 2021, 151; BGH, Urt. v. 27.11.2002 – VIII ZR 108/02, NZM 2003, 196; BGH, Urt. v. 23.11.1981 – VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573; OLG Braunschweig, Urt. v. 27.11.1998 – 5 U 85/98 LG, WuM 1999, 173) muss sich eine Betriebskostenabrechnung an den mietvertraglichen Absprachen orientieren, den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB genügen und i.d.R. folgende Mindestangaben enthalten:

• Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten;
• Die Angabe und Erläuterung des zugrunde liegenden Verteilerschlüssels;
• Die Berechnung des Anteils des Mieters;
• Den Abzug der Vorauszahlungen.

Die formellen Anforderungen entsprechen denen von Betriebskostenabrechnungen in der Wohnraummiete (BGH, Urt. v. 20.1.2021 – XII ZR 40/20, IMR 2021, 151).

Praxistipp:

Vorwegabzug bei Gewerbeflächen: Werden Teile der Mietsache als Gewerberaum und andere Teile als Wohnraum genutzt, so müssen die auf die gewerbliche Nutzung entfallenden Anteile i.d.R. vorweg abgezogen werden. So muss bei gemischt genutzten Grundstücken die Grundsteuer nach der für den Grundsteuermessbetrag maßgeblichen Jahresrohmiete berechnet und verteilt werden (AG Köln, Urt. v. 26.1.1999 – 210 C 432/98, ZMR 1999, 344; LG Berlin, Urt. v. 12.3.2001 – 62 S 459/00, Grundeigentum Berlin 2001, S. 698). Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist – soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben – ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten ausnahmsweise dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen (BGH, Urt. v. 8.3.2006 – VIII ZR 78/05, WuM 2006, 200 = GE 2006, 502).

Der auf das Gewerbe entfallende Wasserverbrauch darf geschätzt werden. Eine Schätzung kommt in Betracht, wenn keine getrennten Wasserzähler für Gewerbe und für die Wohnräume im Haus installiert sind. Dabei kann anhand der Zahlen eines vergleichbaren Objektes geschätzt werden. Dies entspricht billigem Ermessen (LG Berlin, Urt. v. 12.3.2001 – 62 S 459/00, Grundeigentum Berlin 2001, S. 698).

Wird bei gemischt genutzten Einheiten bei preisfreiem Wohnraum vom Vermieter nach dem Flächenmaßstab abgerechnet, so ist der Mieter dafür darlegungs- und beweispflichtig, dass diese Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug geboten ist. Bezüglich der hierfür erforderlichen Informationen kann der Mieter Auskunft vom Vermieter und Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen. Soweit der Mieter danach weiterhin nicht in der Lage sein sollte, die für einen Vorwegabzug der Gewerbeflächen maßgebenden Tatsachen vorzutragen, während der Vermieter über die entsprechende Kenntnis verfügt und ihm nähere Angaben zumutbar sind, kommt zugunsten des Mieters eine Modifizierung seiner Darlegungslast nach den Grundsätzen über die sekundäre Behauptungslast in Betracht (BGH, Urt. v. 25.10.2006 – VIII ZR 251/05, WuM 2006, 684 = GE 2006, 1544 = ZMR 2007, 101 = NZM 2007,83 = NJW 2007, 211). In diesem Fall kann i.R.d. Zumutbaren vom Vermieter insb. das substantiierte Bestreiten des Vorliegens einer Mehrbelastung des Mieters unter Darlegung der Gründe für die einheitliche Abrechnung verlangt werden (BGH, Urt. v. 18.5.2005 – VIII ZR 368/03, NZM 2005, 580, 581 zur Beweislast des Mieters bei einem Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs).

Bei gemischt genutzten Gebäuden zu beachten ist aber § 5 Abs. 2 S. 1 HeizkostenV, wonach bei verschiedenen Nutzergruppen vorerfasst werden muss. Eine Vorerfassung i.S.v. § 5 Abs. 2 S. 1 HeizkostenV erfordert, dass der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler erfasst wird. Das gilt auch dann, wenn nur zwei Nutzergruppen vorhanden sind. In diesem Fall genügt es nicht, dass nur der Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch gemessen wird und der Anteil der anderen Nutzergruppe am Gesamtverbrauch in der Weise errechnet wird, dass vom Gesamtverbrauch der gemessene Anteil der einen Nutzergruppe abgezogen wird (BGH, Urt. v. 10.7.2008 – IX ZR 128/07, MietPrax-AK § 5 HeizkostenV Nr. 1 = GE 2008, 1120 = WuM 2008, 556 = NZM 2008, 767 = ZMR 2008, 885; Blümmel, GE 2008, 1092; Drasdo, NJWSpezial 2008, 643; Wall, WuM 2008, 588; Schmid, ZMR 2008, 887; Pfeifer, MietRB 2009, 62).

Hinweise:

Nach § 556 Abs. 3 S. 1 Hs. 2 BGB ist i.R.d. Betriebskostenabrechnung der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Für den Bereich des preisfreien und preisgebundenen Wohnraums galt dieser Grundsatz bereits aufgrund der Regelungen in §§ 556 Abs. 3 S. 1, 2. Hs., 560 Abs. 5 BGB, § 20 Abs. 1 S. 2 NMV. Auf dem Gebiet der Gewerberaummiete dürfte die Umlagefähigkeit von Betriebskosten zumindest gem. § 242 BGB in vergleichbarem Maße beschränkt sein (OLG Brandenburg, Urt. v. 5.6.2019 – 11 U 109/15, BeckRS 2019, 11255; Langenberg NZM 2001, S. 783/793; von Seldeneck ...