ZAP 2/2022, Betriebs- und Nebenkosten in der Gewerbe- un ... / X. Einsicht in die Belege

Der Mieter hat nach Erteilung der Abrechnung ein Recht auf Einsicht in die originalen Abrechnungsunterlagen. Das gilt auch in Zeiten des „papierlosen” Büros, soweit die Originalbelege noch vorhanden sind. Auf eingescannte Belege muss sich der Mieter allenfalls dann verweisen lassen, wenn deren Fälschung ausgeschlossen ist (LG Hamburg, Urt. v. 8.1.2020 – 401 HKO 56/18, IMR 2020, 148, Berufung eingelegt zum OLG Hamburg – 8 U 4/20). Die Einsichtnahme findet grds. beim Vermieter statt. Der Vermieter ist grds. nicht verpflichtet, dem Mieter Belegkopien zu übersenden. Er kann ihn auf die Einsichtnahme in die Unterlagen beim Vermieter oder Verwalter verweisen, sofern dies dem Mieter nicht unzumutbar ist (BGH, Urt. v. 8.3.2006 – VIII ZR 78/05, NZM 2006, 340 = NJW 2006,1419). Diese für den Bereich der preisfreien Wohnungsmiete geltende Rechtsprechung ist auf den Bereich der Gewerberaummiete zu übertragen. Solange dem Mieter die Belegeinsicht verweigert wird, ist der Nachzahlungsanspruch aber nicht durchsetzbar (OLG Düsseldorf, Urt. v. 23.3.2000 – 10 U 160/97, ZMR 2000, 452). Ein Bestreiten einzelner Kostenansätze durch den Mieter ohne Belegeinsicht ist grds. unsubstantiiert und damit nicht bedeutsam (OLG Frankfurt/M., Urt. v. 10.1.2019 – 2 U 109/17, BeckRS 2019, 6436; OLG Düsseldorf, Urt. v. 8.6.2000 – 10 U 94/99, DWW 2000, 193). Deshalb muss der Mieter zuvor Einsicht in die Berechnungsunterlagen nehmen, wenn er sich erfolgreich gegen eine Betriebskostennachforderung des Vermieters verteidigen will. Nur ausnahmsweise kann der gewerbliche Mieter nach Treu und Glauben Übermittlung von Fotokopien der Rechnungsbelege verlangen, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters oder dessen ortsnaher Hausverwaltung nicht zugemutet werden kann, so z.B. weil Mieter und Vermieter heillos zerstritten sind, der Ort der Belegeinsicht nicht in zumutbarer Weise und angemessener Zeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreicht werden kann oder der in einer entfernt liegenden Stadt wohnende Vermieter sich trotz Aufforderung des Mieters weigert, die Belege am Ort des Mietobjekts zur Einsicht bereit zu halten (OLG Düsseldorf, Urt. v. 22.6.2006 – 10 U 164/05, GuT 2006, 233).

Eine Formularklausel, nach der der Mieter binnen drei Wochen seit Zugang der Abrechnung Einsicht in die zugrunde liegenden Belege zu nehmen hat und binnen weiterer drei Wochen nach Einsichtnahme zu widersprechen hat, soll unwirksam sein, wenn der Vermieter nicht gleichzeitig verpflichtet wird, auf den Beginn der genannten Fristen hinzuweisen (KG Berlin, Urt. v. 15.8.2019 – 8 U 209/16, ZMR 2020, 495 dazu: Ludley, Belegeinsicht und Konsequenzen einer Verweigerungshaltung des Vermieters: Rückforderung der Vorauszahlungen, NZM 2020, 973).