ZAP 2/2023, Das neue Immobilienmakler-Provisionsrecht (§ ... / 2. Rechtsfolgen bei Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz

a) Nichtigkeit der Maklerverträge

Vom Halbteilungsgrundsatz abweichende Vereinbarungen sind nicht nur unwirksam, sondern führen nach § 656 Abs. 2 S. 1 BGB zur Nichtigkeit der jeweiligen Maklerverträge (LG Darmstadt, Urt. v. 30.12.2021 – 27 O 216/21, BeckRS 2021, 51806; Jauernig/Mansel, BGB, 18. Aufl. 2021, § 656c Rn 2, 4; P. Meier, ZfIR 2020, 765, 772; Würdinger, jM 2021, 46, 49).

Beispiel:

Vereinbart etwa der Doppelmakler, dass der Käufer 70 % und der Verkäufer 30 % der Provisionskosten zu tragen haben, kann diese unzulässige Regelung nicht etwa im Rahmen einer geltungserhaltenen Reduktion auf den Halbteilungsgrundsatz zurückgeführt werden, sodass mithin beide Teile jeweils 50 % der Vergütung zu entrichten hätten. Beide Verträge sind vielmehr nichtig mit der Folge, dass der Vergütungsanspruch gegenüber beiden Kunden entfällt (D. Fischer, IMR 2021, 89, 91; J. Schmidt, NZM 2021, 289, 293; Würdinger, FS J. Hager 2021, S. 243, 252; ebenso HK-BGB/Scheuch, §§ 656a-656d Rn 4; PWW/Fehrenbacher, § 656c Rn 3, a.A. Grüneberg/Retzlaff, § 656c Rn 4a: geltungserhaltende Reduktion).

Hinweis:

Auch eine Umdeutung nach § 140 BGB scheidet aus (befürwortend dagegen Grüneberg/Retzlaff, § 656c Rn 4a), weil zumindest der Makler Kenntnis von der Nichtigkeit haben wird und die Durchsetzung des Halbteilungsgrundsatzes es gebietet, Umgehungsgestaltungen zu unterbinden.

Ob eine minimale Abweichung zwischen den Provisionssätzen, wie etwa i.H.v. 0,01 %, ebenfalls zur Nichtigkeit führt, hat das LG Darmstadt (Urt. v. 30.12.2021 – 27 O 216/21, BeckRS 2021, 51806) offengelassen. Richtigerweise sind derartige Abweichungen – nicht zuletzt im Hinblick auf den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz – nicht geeignet, die Wirksamkeit der Verträge infrage zu stellen.

b) Anpassungsbedarf bei unterschiedlichen Provisionssätzen

Wird zunächst mit dem Verkäufer ein höherer Provisionssatz vereinbart, den aber der Käufer als Verbraucher nicht akzeptiert, sodass nur ein niedriger Provisionssatz mit ihm ausgehandelt werden kann, dann muss der Makler auch diesen Provisionssatz dem Verkäufer einräumen und den mit ihm abgeschlossenen Maklervertrag darauf umstellen. Geschieht dies nicht, sind beide Maklerverträge nichtig (D. Fischer, IMR 2021, 88, 92; J. Schmidt, NZM 2021, 289, 293).

c) Ausschluss gesetzlicher Vergütungsansprüche

Auch gesetzliche Vergütungsansprüche, wie etwa gem. § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB sowie § 354 HGB, scheiden im Hinblick auf den Schutzzweck des § 656c BGB aus (so bereits Palandt/Sprau, 80. Aufl. 2021, § 656c Rn 5; D. Fischer, IMR 2021, 89, 92). Auf § 814 BGB muss nicht abgestellt werden (so aber Jauernig/Mansel, § 656c Rn 6). Es ist daher im eigenem Provisionsinteresse des Immobilienmaklers, dass er bei der Ausgestaltung der jeweiligen Provisionsabreden strikt auf die Einhaltung des Halbteilungsgrundsatzes achtet (D. Fischer, NJW 2020, 3289, 3293).

d) Wettbewerbsverstoß

Die Vorschrift des § 656c BGB ist eine Marktverhaltensregelung, deren Nichtbeachtung den Unlauterkeitsvorwurf gem. § 3a UWG nach sich zieht (LG Hildesheim, Urt. v. 30.11.2021 – 11 O 9/21, WRP 2022, 373; D. Fischer, NJW 2022, 1212 Rn 20; Wistokat, NZM 2022, Heft 10, V).

Hinweis:

Andere Makler als Mitbewerber und Institutionen nach § 8 Abs. 3 UWG sind berechtigt, gegen den betreffenden Konkurrenten Unterlassungsansprüche geltend zu machen. Hiermit verbundene Abmahnkosten fallen dem Makler als Störer zur Last (§ 13 Abs. 3 UWG).