ZAP 2/2024, Änderung des Gebrauchsrechts des Wohnraummie ... / b) Konkrete Gefährdung der Mietsache durch die Gebrauchsüberschreitung

Sofern durch eine Gebrauchsüberschreitung des Mieters zugleich die Mietsache konkret gefährdet wird, soll der Vermieter allgemein fristlos kündigen können, ohne zuvor auf das für den Mieter mildere Mittel der Unterlassungsklage verwiesen werden zu können. Sehr wohl rechtfertigt die Möglichkeit einer Unterlassungsklage in solchen Fällen aber, strenge Anforderungen an die materielle Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung zu stellen (Schmidt-Futterer/Flatow, 16. Aufl. 2024, § 541 BGB Rn 1). Andererseits wird eine Vertragsverletzung in vielen Fällen ihr besonderes Gewicht (erst) dadurch erhalten, dass der Mieter sein vertragswidriges Verhalten trotz einer titulierten Unterlassungsverpflichtung fortsetzt (Schmidt-Futterer/Flatow, 16. Aufl. 2024, § 541 BGB Rn 1).

Schließlich muss beachtet werden, dass der Mieter in einem Prozess (z.B. auf Räumung nach vorheriger fristloser Kündigung) noch berechtigterweise einwenden kann, er habe einen Anspruch auf Zustimmung des als vertragswidrig beanstandeten Verhaltens. Für den Fall der ohne Erlaubnis vorgenommenen Gebrauchsüberlassung an Dritte hat das BayObLG bereits in seinem Rechtsentscheid v. 26.10.1990 festgestellt, dass die formell unerlaubte Gebrauchsüberlassung an sich einen (formalen) Vertragsverstoß darstellt, eine fristlose Kündigung jedoch unwirksam sein kann, wenn der Mieter im Zeitpunkt der Kündigung gem. § 553 BGB einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis des Vermieters hat (BayObLG, Rechtsentscheid v. 26.10.1990 – RE-Miet 1/90, ZMR 1991, 64 = WuM 1991, 18; vgl. auch in der neueren Zeit LG Berlin, Urt. v. 10.4.2003 – 67 S 383/02, GE 2003, 880 und Urt. v. 1.7.2011 – 63 S 517/10, GE 2011, 1159). Je nach der Art der Vertragswidrigkeit kann die Unterlassungsklage mit einer Klage auf Beseitigung verbunden werden. Denn besteht ein rechtswidriger Zustand, muss zunächst dessen Beseitigung erfolgen, bevor zum Schutz der Rechte des Vermieters durch das Unterlassungsgebot verhindert werden kann, dass der Beklagte (Mieter) sich erneut vertragswidrig verhält.

Hinweis:

Für die anwaltliche Beratung ist bei Vorliegen von Gebrauchsüberschreitungen des Mieters zur Vermeidung von Haftungsrisiken regelmäßig unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes vorzugehen, sodass die ansatzlose fristlose Kündigung nur in absoluten Grenzfällen wirksam sein dürfte.