ZAP 2/2024, Änderung des Gebrauchsrechts des Wohnraummie ... / dd) Störende und (zu) weitgehende Baumaßnahmen

Wenn sich bauliche Veränderungen störend auswirken, darf sie der Mieter nicht ohne Zustimmung des Vermieters ausführen. Hierbei kann insb. das durch die geplante bauliche Veränderung beeinträchtigte Gesamtbild des Hauses von Bedeutung sein. Das soll beispielsweise beim Einbau einer Sauna – auch in den mitgemieteten Kellerräumen – gelten (LG Hannover, Urt. v. 22.12.1983 – 3 S 319/83, WuM 1984, 129). In diesem Fall ist die Maßnahme genehmigungsbedürftig. Aus dem gleichen Grund darf die Fassade nicht umgestaltet werden und z.B. Rauputz aufgebracht werden (AG Kerpen, Urt. v. 28.6.1989 – 3 C 199/89, WuM 1990, 198). Der Mieter darf daher am Balkon nur einen Sichtschutz bis zur Höhe des Handlaufs anbringen, wenn dadurch die Außenfassade nicht optisch verunstaltet wird (AG Köln, Urt. v. 15.9.1998 – 212 C 124/98, WuM 1999, 331).

Auf keinen Fall ohne Zustimmung des Vermieters darf der Mieter Eingriffe in die Bausubstanz vornehmen. Ein solcher Eingriff ist gegeben, wenn der Mieter tragende Bauteile bearbeiten will und damit die Statik verändert (LG Lüneburg, Urt. v. 14.11.2012 – 6 S 80/12, ZMR 2013, 804). Gleiches gilt für Mauerdurchbrüche, die Installation einer Etagenheizung (LG Berlin, Urt. v. 13.12.1994 – 64 S 266/94, ZMR 1995, 594), Veränderungen an der Außenfassade sowie die Entfernung von festen Trennwänden (BGH, Urt. v. 3.7.1974 – VIII ZR 43/73, NJW 1974, 1463). Weitere Beispiele sind der Ersatz von Holzrahmenfenstern durch Kunststofffenster (LG Berlin, Urt. v. 5.3.1984 – 61 S 387/83, ZMR 1985, 50), der Ausbau des Kellers zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum (LG Hamburg, Urt. v. 26.4.1991 – 311 S 1/91, WuM 1992, 190) oder das Aufstellen eines Großgartenhauses bei vereinbarter gärtnerischer Nutzung (AG Brühl, Urt. v. 7.3.1989 – 2a C 710/88, WuM 1989, 498) sowie das Verändern einer stabilisierenden Bepflanzung an einer abschüssigen Böschung (AG Köln, Urt. v. 5.12.1989 – 205 C 287/89, WuM 1991, 84). Insoweit ist es unbedeutend, ob der Einbau auch positive Effekte hat. Allgemein gilt der Grundsatz, dass der Mieter umso eher eine Zustimmung des Vermieters benötigt, je umfangreicher und bautechnisch aufwendiger die geplante Baumaßnahme ist (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2021, § 535 BGB Rn 439).

Hinweis:

Der Vermieter kann aber dem Mieter geeignete und zumutbare Auflagen machen, wenn diese sachgerecht und angemessen sind. Darüber hinaus kann der Vermieter die Zustimmung zur Durchführung einer baulichen Maßnahme von der Leistung einer zusätzlichen Sicherheit abhängig machen, wenn sich für ihn ein neues Haftungsrisiko ergibt, z.B. im Hinblick auf Rückbaukosten oder Gefährdung Dritter (AG Hamburg, Urt. v. 17.5.1995 – 40a C 1309/94, WuM 1996, 29).