ZAP 22/2016, Mietnebenkosten bei der Geschäftsraummiete: ... / c) AGB-rechtliche Vorgaben

Der Begriff "Verwaltungskosten" ist inhaltlich so klar, dass die beteiligten Verkehrskreise keine weitere Erläuterung brauchen (BGH, Urt. v. 24.2.2010 – XII ZR 69/08, NZM 2010, 279). Bei der Geschäftsraummiete kann die Umlegung von Verwaltungskosten auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) frei vereinbart werden (st. Rspr. auch des BGH: Urt. v. 17.12.2014 – XII ZR 170/13, GE 2015, 249 m.w.N.). Dies ist nicht überraschend i.S.v. § 305c BGB (BGH, Urt. v. 4.5.2011 – XII ZR 112/09; ZMR 2011, 788), und verstößt nicht gegen das Transparenzgebot gem. § 307 Abs. 1 S. 2 BGB (BGH, Urt. v. 10.9.2014 – XII ZR 56/11, NZM 2014, 830 m.w.N. zu Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung). Auch in einem Formularvertrag ist eine betragsmäßige Begrenzung im Sinne einer Kostenobergrenze nicht erforderlich (BGH, Urt. v. 26.9.2012 – XII ZR 112/10, NZM 2013, 85; OLG Köln GuT 2008, 31 [33]; a.A. LG Essen NZM 2016, 265).

Die Vorauszahlungshöhe muss angemessen sein. Wenn keine konkrete Höhe genannt wurde und die Vorauszahlungen zu niedrig angesetzt wurden, liegt kein unzulässiger Überraschungseffekt vor (BGH NZM 2010, 123 Rn 19). Ein Betrag i.H.v. 5,5 % der Bruttomiete bzw. 5,8 % ist üblich (BGH, Urt. v. 4.5.2011 – XII ZR 112/09, ZMR 2011, 788 = NZM 2012, 83) und wird nicht als überraschend angesehen. Durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit ist der Mieter vor zu hohen Kosten geschützt (BGH NZM 2014, 830).

Überraschend kann die Vereinbarung der Verwaltungskosten sein, wenn sie an einer Mietvertragsstelle steht, an der ein Mieter diese Regelung nicht erwarten kann. Wenn Verwaltungskosten, die keine Betriebskosten sind, unter dem Vertragspunkt "Nebenkosten" am Schluss aufgeführt sind, liegt kein Überraschungseffekt vor (BGH, Urt. v. 10.9.2014 – XII ZR 56/11, GE 2014, 1593 = NZM 2014, 830).

Als intransparent wurde es aber gewertet, wenn die Verwaltungskosten Teil einer wesentlich umfangreicheren Regelung waren, die auch Versicherungs- und Instandhaltungskosten einschloss (BGH, Urt. v. 26.9.2012 – XII ZR 112/10, GE 2012, 1696). Die Umlagevereinbarung darf nicht an unauffälliger, quasi versteckter Stelle geschehen (BGH, Urt. v. 4.5.2011 – XII ZR 112/09, ZMR 2011, 788 = NZM 2012, 83).

Überraschend kann eine Klausel auch dann sein, wenn sie so gefasst ist, dass der Geschäftsraummieter damit nicht zu rechnen braucht. Der BGH stellt insoweit darauf ab, dass die Verwaltungskosten nur im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen umgelegt werden können, was den Überraschungseffekt ausschließt. Der Mieter sei so in der Lage, die Kosten wenigstens im Groben abzuschätzen (BGH NZM 2014, 830).