Für das Mietrecht enthält § 543 Abs. 1 BGB die Generalklausel für die Kündigung aus wichtigem Grund. § 543 Abs. 1 BGB ist lex specialis zu § 314 BGB. Die Kündigungstatbestände der §§ 569 Abs. 1 bis 2a BGB sind neben § 543 anwendbar. Gleiches gilt für die Kündigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 3 S.2 BGB (OLG Dresden ZMR 2017, 468).
Was ein wichtiger Grund ist, wird in § 543 Abs. 1 S. 2 BGB definiert. Die Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB kann nur auf Umstände gestützt werden kann, die in der Person oder im Risikobereich des Kündigungsgegners begründet sind (Hirsch WuM 2006, 418, 424). Für die Kündigung durch den Vermieter ist grds. eine Pflichtverletzung des Mieters erforderlich (BGH NZM 2002, 660). Diese muss die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist gem. § 573c BGB zur Folge haben. Die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung ist aber für sich allein noch kein Kündigungsgrund. Die beiden Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen. Hierzu ist eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall vorzunehmen, bei der das Verschulden des Mieters ein erhebliches Gewicht hat, aber nicht allein ausschlaggebend ist. Das Verschulden ist nicht Tatbestandsvoraussetzung des § 543 Abs. 1 BGB, sondern nur ein ersetzbares Abwägungskriterium. Eine Kündigung setzt gem. Abs. 3 grds. eine Abmahnung voraus, es sei denn, sie ist aus den dort genannten Gründen ausnahmsweise überflüssig.
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