Im Falle der Zwangsversteigerung eines vermieteten Grundstücks steht dem Vermieter gem. § 57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht zu. Gemäß § 573d BGB müssen aber auch bei einer solchen Kündigung die Voraussetzungen des § 573 BGB vorliegen. Die Bedeutung des § 57a ZVG i.V.m. § 573d BGB erschöpft sich allein darin, dem Ersteigerer ein von vertraglich vorgesehenen Kündigungsfristen unabhängiges Kündigungsrecht zu ermöglichen. Die Wirkung der Vorschrift beschränkt sich also auf die Gewährung eines zeitlichen Vorteils. Der Vermieter von Wohnraum muss daher auch bei dieser Kündigung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Die Kündigung muss ferner entsprechend der Vorschrift des § 573 Abs. 3 BGB begründet werden. Dem Ersteher einer Wohnungseigentumseinheit steht das Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG gegenüber dem Mieter auch dann zu, wenn das versteigerte Wohnungseigentum Teil eines aus mehreren Wohnungseinheiten bestehenden und insgesamt für einen einheitlichen Zweck (hier: betreutes Wohnen) vermieteten Objekts ist (BGH NZM 2014, 130 = NJW 2014, 536). Jedoch kann im Einzelfall der Ersteher vom Mieter, der die Eigentumswohnung im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung an einen Endmieter zu Wohnzwecken vermietet hat, trotz Wirksamkeit der auf § 57a ZVG beruhenden Kündigung nicht Räumung und Herausgabe verlangen, weil der Endmieter wegen § 565 BGB unbeschadet dieser Kündigung zu Besitz und Nutzung berechtigt bleibt.
Gemäß § 138 ZVG ist das Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG bei einer Teilungsversteigerung ausgeschlossen.
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