ZAP 23/2020, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die au ... / dd) Beleidigung, Tätlichkeit, Diebstahl

Die Beleidigung, die üble Nachrede, die Verleumdung, die Nötigung, der Hausfriedensbruch und der Diebstahl von Vermietereigentum sind Straftaten (§§ 123, 185–187, 240, 242 StGB). Mietrechtlich handelt es sich um eine Vertragsverletzung, wenn die Taten gegenüber dem Vertragspartner, dessen Stellvertreter, Beauftragten oder Mitarbeitern oder gegenüber einem anderen Hausbewohner verübt werden. Taten gegenüber anderen Personen sind regelmäßig keine Vertragsverletzung, z.B. gegenüber dem noch nicht im Grundbuch eingetragenen Erwerber (LG München I WuM 1989, 180). Für Beleidigungen durch Erfüllungsgehilfen (Angehörige, Besucher, Untermieter, Betreuer; BGH NZM 2017, 26) muss der Mieter einstehen. Gemäß § 543 Abs. 1 BGB muss dann aber noch die Interessenabwägung stattfinden. Bei schwerwiegenden Ehrverletzungen, aber auch Sachbeschädigungen (AG München WuM 2006, 524) überwiegt grds. das Interesse des Vermieters. Im Übrigen muss eine Würdigung der Gesamtumstände stattfinden. In diese Würdigung, ob für den Vermieter angesichts einer Pflichtverletzung des Mieters die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist, ist ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen, insb., wenn es das nachfolgende vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert hat (BGH NZM 2014, 635). Eine situationsbedingte Entgleisung des Mieters, die als Reaktion auf ein Verhalten des Vermieters zurückzuführen ist, rechtfertigt regelmäßig keine fristlose Kündigung des Vermieters (LG Hamburg ZMR 2005, 867). Auch eine einmalige erregte Auseinandersetzung, in der der Vermieter die Äußerung selbst mit verursacht hat, reicht nicht aus (LG Aachen WuM 2002, 427).

Tätlichkeiten und Gewaltanwendungen gegenüber einem Beauftragten des Vermieters berechtigen diesen auch ohne eine Abmahnung zur fristlosen Kündigung gem. §§ 543, 569 BGB (LG Berlin GE 2001, 1673). Auch die Androhung von Gewalt rechtfertigt i.d.R. die Kündigung (LG Hamburg ZMR 2014, 794; AG Warendorf WuM 1996, 412; AG München ZMR 2015, 41).

Soweit der Mieter berechtigte Interessen gem. § 193 StGB wahrgenommen hat oder seine Äußerung noch i.R.d. Art. 5 GG als Meinungsäußerung zu werten ist, ist eine Kündigung ausgeschlossen (LG Leipzig NZM 2002, 247). Dabei umfasst der Grundrechtsschutz nicht nur sachlich-differenzierte Äußerungen, sondern auch Kritik, die pointiert, polemisch oder überspitzt erfolgen darf. Die Grenze zulässiger Meinungsäußerungen liegt nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht schon da, wo eine polemische Spitze für die Äußerung sachlicher Kritik nicht erforderlich ist (vgl. BVerfGE 82, 272, 283 f.). Eine Grenze bilden Äußerungen, die als "Schmähkritik" zu bewerten sind. Der Begriff der Schmähkritik ist aus verfassungsrechtlichen Gründen eng zu verstehen. Sie liegt vor, wenn die Äußerung nicht mehr der Auseinandersetzung in der Sache dient, sondern – jenseits auch polemischer und überspitzter Kritik – die Diffamierung der Person im Vordergrund steht (BVerfGE 82, 272, 283). Das Recht des Mieters auf freie Meinungsäußerung schließt es ein, sein Mietverhältnis in der Presse öffentlich behandeln zu lassen. Die Darstellungsweise, die der Journalist wählt, ist dem Mieter nicht als Pflichtverletzung im Mietverhältnis zuzurechnen (AG Hamburg WuM 2006, 526).

Praxistipp:

Ehrverletzungen, Beleidigungen, Verleumdungen, die nicht die Schwelle des § 543 Abs. 1 BGB erreichen und deshalb zu keiner fristlosen Kündigung berechtigen, können aber die Schwelle des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB überschreiten, sodass zumindest eine ordentliche Kündigung möglich ist (AG Schöneberg GE 2005, 437; LG Hamburg NZM 1999, 304). Deshalb sollte in diesen Fällen vorsorglich auch immer fristgerecht gekündigt werden. Bei Kündigung durch einen Vertreter ist darauf zu achten, dass die beizufügende Vollmacht für beide Kündigungen erteilt worden ist (LG Berlin GE 2002, 331).

Auch ein vom Mieter begangener Diebstahl von Vermietereigentum kann zur Kündigung berechtigen, dies gilt auch bei der unberechtigten Stromentnahme. Grundsätzlich erforderlich ist auch hier eine Abmahnung gem. § 543 Abs. 3 BGB, die allerdings bei diesem Kündigungsgrund gem. § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB überflüssig sein kann.