ZAP 23/2021, Die Neuregelungen durch das Mietspiegelrefo ... / 3. Die neue Pflicht zur Erstellung von Mietspiegeln

Nachdem Mietspiegel seit 1978 als Begründungsmittel für ein Zustimmungsverlangen eingeführt worden waren, hat der Gesetzgeber 1982 durch das „Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen” (BGBl I 1982, S. I 1912) in § 2 Abs. 5 MHG bestimmt, dass Gemeinden einen „Mietspiegel aufstellen sollen, soweit hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem für sie vertretbaren Aufwand möglich ist”. In der Begründung (BT-Drucks 9/2079 S. 17) heißt es nur kurz, dass hierdurch gewährleistet werden sollte, „dass in Zukunft in verstärktem Maße aktualisierte Mietspiegel zur Verfügung stehen”. Da die Aufstellung mit erheblichem Kostenaufwand verbunden sei und die Bedürfnisse hierfür in den einzelnen Gemeinden recht unterschiedlich seien, wurde nur ein Sollvorschrift eingeführt.

Diese Beurteilung hat sich aber seit Einführung der sog. Mietpreisbremse erheblich verändert. Hier müssen die Mietvertragsparteien vor Abschluss des Vertrags die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ermitteln, um hierauf 10 % hinzuzurechnen. In Gemeinden, in denen es gar keinen Mietspiegel gibt oder der Mietspiegel für die konkrete Vertragswohnung nicht anwendbar ist, werden die Mietvertragsparteien „vor praktisch schwer zu bewältigende Aufgaben” (MüKoBGB/Artz § 556 d Rn 20/21) gestellt. Schon im Gesetzgebungsverfahren hat die Bundesregierung in der Gesetzesbegründung (BT-Drucks 18/3121, 29) darauf hingewiesen, dass der Vermieter Schwierigkeiten hat, die zulässige Miete zu ermitteln, wenn es in der Gemeinde keinen Mietspiegel gibt. Diese Probleme sollten bei der Abwägung, ob eine Gemeinde ohne Mietspiegel in eine entsprechende Landesverordnung aufgenommen wird, ernsthaft berücksichtigt werden. Alle Versuche im damaligen Gesetzgebungsverfahren, die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete nur in Gemeinden zuzulassen, in denen es einen Mietspiegel gibt, waren jedoch erfolglos. Auch im Entwurf für die vorliegende Mietspiegelreform, war ursprünglich keine Mietspiegelerstellungspflicht vorgesehen. Erst der Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages (BT-Drucks 19/3093; BT-Drucks 19/31106) hat in § 558c Abs. 4 S. 1 BGB eine zwingende Verpflichtung zur Aufstellung von Mietspiegeln für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern eingeführt. Damit soll die Verbreitung von Mietspiegeln erhöht werden. „Zumindest in Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern soll gewährleistet werden, dass Mietspiegel als Orientierungshilfe zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete stets zur Verfügung stehen.” Dazu habe eine Sollvorschrift nicht ausgereicht. Bei Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern bestehe ein Bedürfnis für einen Mietspiegel. Dort sei die Erstellung mit vertretbarem Aufwand möglich. Offengelassen hat der Rechtsausschuss den Gemeinden, ob sie dieser Verpflichtung durch einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel nachkommen wollen. Für die Aufstellung einfacher Mietspiegel haben sie bis Ende 2022 und für qualifizierte Mietspiegel bis Ende 2023 Zeit.

Hinweis:

Die Vorschrift enthält kein subjektives Recht für Mieter oder Vermieter, wonach diese von der Gemeinde die Aufstellung verlangen können. Die Verpflichtung kann nur im Wege der Kommunalaufsicht durchgesetzt werden.