ZAP 23/2022, Die WEG-Reform „vor Gericht” – eine Zweijah ... / 2. Anwendbares materielles Recht

Zur sachlichen Beurteilungsgrundlage, also zu der Frage, ob ein geltend gemachter Anspruch nach altem oder nach neuem Recht zu bewerten ist, gilt Folgendes:

Bei Leistungsklagen, z.B. bei der Klage auf Beseitigung einer eigenmächtig vorgenommenen baulichen Veränderung, kommt es auf den Rechtszustand am Schluss der letzten mündlichen Verhandlung an. Maßgeblich ist also neues Recht, wenn das vorab begonnene Verfahren über den Stichtag der Novelle hinaus weitergeführt wird (LG Frankfurt/Main, Urt. v. 11.2.2021 – 2/13 S 46/20, NZM 2021, 239). Das gilt genauso bei Unterlassungsansprüchen einzelner Wohnungseigentümer wegen zweckbestimmungswidriger Nutzung; auch hier ist der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung entscheidend. Lag sie vor dem 1.12.2020, ist altes Recht einschlägig auch dann, wenn das Urteil erst nach dem Stichtag unter der zeitlichen Geltung neuem Rechts verkündet wurde (LG Karlsruhe, Urt. v. 30.12.2020 – 11 S 129/18, ZMR 2021, 344 – zum Anspruch auf Unterlassung der Nutzung eines Kellers zu Wohnzwecken).

Bei Schadensersatzansprüchen soll es darauf ankommen, ob der zugrunde liegende Sachverhalt vor dem 1.12.2020 abgeschlossen wurde; falls ja, komme es auf die Beurteilung nach altem Recht an (LG Frankfurt/Main, Beschl. v. 23.2.2021 – 2/13 S 12/20, IMR 2021, 249 = WuM 2021, 267).

Der Verwalter haftet nach neuem Rechtszustand nur aus Verschulden deliktisch und wohl auch vertraglich. Obwohl der Verwaltervertrag mit der Gemeinschaft und nicht mit dem einzelnen Mitglied bestehe, sei er als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten des einzelnen Mitgliedes einzustufen (h.M.: BGH, Urt. v. 19.7. 2019 – V ZR 75/18, NZM 2020, 60 Rn 7 m.w.N.; Hügel/Elzer, a.a.O., § 26 WEG Rn 211). Folge ist dann ein unmittelbarer Schadensersatzanspruch auch des einzelnen Gemeinschaftsmitglieds gegen den Verwalter. Allerdings ordnet das WEMoG dem Verwalter keine Amtspflichten gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer zu, sondern nur gegenüber der Gemeinschaft. Aber auch einzelne Eigentümer können aufgrund der Einordnung des Verwaltervertrags als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der Wohnungseigentümer (so bereits: BGH, Urt. v. 8.2.2019 – V ZR 153/18, NJW 2019, 3446 Rn 9) bei Pflichtverletzung des Verwalters Schadensersatzansprüche gegen ihn geltend machen (arg. e. § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG; so auch: BT-Drucks 19/22634, S. 47; zweifelnd noch BT-Drucks 19/18791, S. 57 und aus diesem Zitat folgend anderer Ansicht und gegen die Annahme einer vertraglichen Haftung: Greiner, in: BeckOGK, Stand 1.12.2020, § 26 WEG Rn 337; Skauradszun in: Skauradszun/Elzer/Riecke/Hinz, Die WEG-Reform 2020, § 1 Rn 42; offengelassen von Dötsch/Schultzky/Zschieschack, a.a.O., Kapitel 13, Rn 90 ff.).

Unter der zeitlichen Geltung altem Rechts bis zum 30.11.2020 konnte der Sondereigentümer einen Handwerker unmittelbar auf Schadensersatz ebenfalls aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter in Anspruch nehmen (BGH, Urt. v. 8.6.2018 – V ZR 125/17, IMR 2018, 333), aber auch den Verwalter bei Verschulden. Für das Verschulden des Handwerkers aber hatte der Verwalter nach altem Recht gem. § 278 BGB nicht einzustehen und ebenso nicht die Gemeinschaft (BGH, Urt. v. 8.6.2018 – V ZR 125/17, IMR 2018, 333). Denn beide erfüllten mit der Beauftragung von Handwerkern, Architekten oder Bauleitern zur Umsetzung eines gefassten Erhaltungsbeschlusses keine eigenen Pflichten gegenüber dem einzelnen Eigentümer. Schließlich sollte sich mangels Verrichtungsgehilfeneigenschaft des Handwerkers auch keine Haftung des Verwalters aus § 831 BGB ergeben.

Heute ist auf die geänderte Verfassung der Gemeinschaft und ihre gesetzliche Zuständigkeit zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach §§ 18 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 19 WEG, insb. zur Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) hinzuweisen. Damit ergeben sich dieselben Fragen in Bezug auf die Einordnung von Handwerkerverträgen als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (hier eines einzelnen Eigentümers als Gemeinschaftsmitglied) mit anspruchsbegründender Wirkung wie im Fall des Verwaltervertrags selbst. Dafür gelten die obigen Ausführungen entsprechend.