ZAP 23/2023, Der Härtefallwiderspruch nach §§ 574–574c B ... / c) Fortsetzung des Mietverhältnisses zu geänderten Bedingungen

Das Gesetz geht im Grundsatz von einer Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Bedingungen aus und nur im Interesse des Vermieters kann hiervon abgewichen werden (§ 574a Abs. 1 S. 2 BGB). Eine Abänderung des Mietverhältnisses zugunsten des Vermieters setzt voraus, dass ihm die Fortsetzung zu den bisherigen Bedingungen nicht zuzumuten ist. Nach zutreffender Ansicht ist der Begriff der Vertragsbedingungen weit auszulegen, sodass neben Änderung der Miethöhe auch die Umlage von Betriebskosten oder über Instandhaltungspflichten erfolgen können (Schmidt-Futterer/Hartmann, a.a.O., § 574a BGB Rn 14 m.w.N.). Unzumutbar sind die Bedingungen für den Vermieter, sofern die Vertragsbedingungen von den üblicherweise in der konkreten Gemeinde vereinbarten Inhalten vergleichbarer Mietverhältnisse zum Nachteil des Vermieters abweichen. Liegt die bisherige Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB, so ist eine Mietanhebung angemessen. Nach richtiger Auffassung kann die Miete durch richterliches Gestaltungsurteil auch dann angehoben werden, wenn der Vermieter nach §§ 558 ff. BGB hierzu nicht befähigt wäre. Weder die Kappungsgrenze noch Fristen und Formalien des § 558a BGB finden hier Anwendung (Staudinger/Rolfs, Neubearbeitung 2021, Stand 22.2.2022, § 574a BGB Rn 27; a.A. AG Berlin, Urt. v. 24.7.2019 – 17 C 381/17, MM 2020, Nr. 9). Maßgeblicher Zeitpunkt für die geänderten Vertragsbedingungen ist die Beendigung des ursprünglichen Mietverhältnisses, mit anderen Worten der Ablauf der Kündigungsfrist der wirksamen Kündigung (Schmidt-Futterer/Hartmann, a.a.O., § 574a BGB Rn 17).

Praxistipp:

In der Praxis wird häufig bei langandauernden Mietverhältnissen eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, wobei die Vertragsmiete oft weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und eine Vertragsfortsetzung zu unveränderten Bedingungen deshalb für den Vermieter regelmäßig unzumutbar ist. Auf Mieterseite ist dann zu berücksichtigen, dass zwar aufgrund von Härtegründen ggf. die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit erreicht werden kann, aber wegen der zugleich erfolgenden Anpassung der Miethöhe monatliche Belastungen entstehen, die vom Mieter finanziell nicht zu leisten sind. Wenn z.B. die bisherige Monatsmiete bei 500 EUR liegt und die ortsübliche Vergleichsmiete bei 950 EUR, obsiegt der Mieter zwar im Räumungsrechtsstreit, muss aber ab Ablauf der Kündigungsfrist eine monatlich um 450 EUR erhöhte Miete bezahlen, wozu er vielleicht gar nicht in der Lage ist. Hinzu kommt, dass noch in keiner Weise entschieden wurde, ob der Vermieter nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus eine Erhöhung auf die Marktmiete fordern kann.