ZAP 24/2017, Schnittstellen zwischen Miet- und Wohnungse ... / aa) Betriebskostenabrechnung

Die Betriebskostenabrechnung wird an den Mieter übersandt. Damit wird im Regelfall der Saldo fällig. Eine eigene Frist für die Prüfung wie im Bereich des geförderten Wohnraums hat der BGH abgelehnt. Der Streit um die Abrechnung und die Nachforderung fallen im Prozess i.d.R. zusammen, da die Richtigkeit der Abrechnung in der Zahlungsklage des Vermieters zu prüfen ist. Die Höhe der Vorauszahlungen ergibt sich zumeist aus dem Mietvertrag. Ein Streit über die Höhe der Vorauszahlungen beruht eher auf Fragen einer Minderung gem. § 536 BGB.

Der Mieter hat einen Anspruch auf Einsicht in die Belege. Wird diese nicht gewährt, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht gegen eine Nachforderung des Vermieters aus der Betriebskostenabrechnung zu. Der Vermieter hat innerhalb eines Jahres abzurechnen, § 556 Ab 3 S. 2 BGB. Nach Ablauf dieser Frist darf er keine Nachforderungen mehr geltend machen – allerdings darf er im Prozess beweisen, dass er die Vorauszahlungen behalten darf.

Der Mieter kann auf Erteilung der Abrechnung klagen. Hier kommt es immer wieder zu Problemen in Eigentumswohnungsanlagen, wenn keine beschlossene Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3, 5 WEG bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegt (s. hierzu zwei Entscheidungen des BGH: Urt. v. 25.1.2017 – VIII ZR 249/15; Beschl. v. 14.3.2017 – VIII ZR 50/16). Beide betrafen die Frage, ob das Vorliegen eines Beschlusses der Eigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG Voraussetzung dafür ist, dass der vermietende Eigentümer gegenüber seinem Mieter abrechnen kann. Der BGH hat diese Frage verneint. Kommt der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Erstellung der Abrechnung nach § 28 WEG nicht "in die Gänge", drohen ihm Klagen der Mitglieder der WEG, und der vermietende Eigentümer muss nach Einsicht in die Abrechnungsunterlagen eine Betriebskostenabrechnung für seinen Mieter erstellen.

Hinweis:

M.E. ist der durchschnittliche Privatvermieter hierzu nicht in der Lage! Denkbar ist, dass vom Vermieter zunächst eine vorläufige fristgemäße Betriebskostenabrechnung erstellt wird, und – nachdem der Vermieter fristgerecht im Hinblick auf § 556 Abs. 3 S. 3 BGB den WEG-Verwalter verklagt hat – nach beschlossener Jahresabrechnung die endgültige Betriebskostenabrechnung erfolgt. Das scheint ein aufwändiger Weg zu sein. Wie die obigen Ausführungen zu Duldungsansprüchen des Mieters bzgl. von den Wohnungseigentümern beschlossenen Modernisierungen sowie die Rechtsprechung zu Parabolantennen in Wohnungseigentümergemeinschaften zeigen (s. oben II. 4. a), dürfen die Ausführungen im Beschluss des BGH, dass "Mieter einer Eigentumswohnung zudem in einer aus Sachgründen nicht zu rechtfertigenden Weise gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung sonst benachteiligt wären" (BGH, Beschl. v. 14.3.2017 – VIII ZR 50/16, Rn 9), bezweifelt werden.

Ab Erteilung der Abrechnung hat der Mieter ein Jahr Zeit, Einwendungen zu erheben. Die Frist beginnt nur mit einer prüffähigen ("formell ordnungsgemäßen") Abrechnung. Nach Ablauf der Einwendungsfrist kann der Mieter nicht mehr geltend machen, dass die Umlage dieser Kosten nicht vereinbart (und auch gar nicht möglich), der Umlageschlüssel verkehrt sei und seine Vorauszahlungen nicht in voller Höhe berücksichtigt seien. Wichtiger Begriff ist die "formelle Ordnungsgemäßheit" der Betriebskostenabrechnung. Die Rechtsprechung hat nur an die formell ordnungsgemäße Abrechnung die Wirkungen der Erfüllung, der Fälligkeit, der Vermeidung des Nachforderungsausschlusses und des Beginns der Einwendungsausschlussfrist geknüpft. Die formellen Anforderungen sind zuletzt herabgesetzt worden: Es reicht, wenn der Mieter die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil gedanklich und rechnerisch nachprüfen kann (BGH, Urt. v. 19.7.2017 – VIII ZR 3/17; Beschl. v. 25.4.2017 – VIII ZR 237/16).