ZAP 24/2017, Schnittstellen zwischen Miet- und Wohnungse ... / b) Jahresabrechnung

Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen, § 28 Abs. 3 WEG. Sie besteht aus einer Gesamtabrechnung für die gesamte Wohnungsanlage und Einzelabrechnungen für jede einzelne Sondereigentumseinheit. Mit der sog. Einzelabrechnung wird die Beitragsleistung des Wohnungseigentümers an die tatsächliche Höhe der Ausgaben des Verbandes angepasst. Der nach § 28 Abs. 1 WEG aufzustellende Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan basiert auf einer Prognose über die zu erwartenden Ausgaben. Das Verhältnis von Einzelwirtschaftsplan und Einzeljahresabrechnung ist aber nicht das der Vorläufigkeit und Endgültigkeit wie bei Vorauszahlungen und der Betriebskostenabrechnung im Mietrecht. Übersteigen die auf den Wohnungseigentümer zu verteilenden Kosten die nach dem Einzelwirtschaftsplan zu leistenden Beiträge, besteht eine sog. Abrechnungsspitze, sonst ein Abrechnungsguthaben. Anspruchsbegründende Wirkung hat der Beschluss der Eigentümer über die Einzelabrechnung nur in Höhe der Abrechnungsspitze. Daneben beschreibt der Abrechnungssaldo die Differenz zwischen den anteilig zu tragenden tatsächlichen Ausgaben und den Einnahmen, zu denen auch die geleisteten Vorschusszahlungen gehören (Bärmann/Becker, WEG, 12. Aufl. 2015, § 28 Rn 146).

Einzustellen in die Abrechnung sind alle tatsächlich in dem Kalenderjahr angefallenen Ausgaben, also alle Überweisungen von den Konten der WEG und Entnahmen aus der Barkasse. Auch unberechtigte Ausgaben, ja sogar etwaige Veruntreuungen des Hausverwalters sind darzustellen und auf alle Eigentümer zu verteilen. Die gesamten Ausgaben sind vollständig zu verteilen. Der Verteilungsschlüssel ist einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer (Teilungsvertrag bzw. -erklärung), einem wirksamen Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG oder im Einzelfall nach § 16 Abs. 4 WEG oder dem Gesetz gem. § 16 Abs. 2 WEG zu entnehmen. Wenn sich aus einer Vereinbarung oder einem Beschluss nichts anderes ergibt, werden Kosten und Lasten nach Miteigentumsanteilen verteilt, § 16 Abs. 2 WEG.

Hinweis:

Es herrscht in der wohnungseigentumsrechtlichen Rechtsprechung Einigkeit darüber, dass der Hausverwalter keine Abrechnung schuldet, die der vermietende Eigentümer eins zu eins an seinen Mieter weiterreichen könnte. Eine Differenzierung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Betriebskosten ist daher vom Verwalter gegenüber den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht geschuldet.