ZAP 24/2017, Schnittstellen zwischen Miet- und Wohnungse ... / g) Einbau von Rauchwarnmeldern

aa) Wohnungseigentumsrecht

WEG-rechtlich ist Folgendes geklärt:

1.	Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.
2.	Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum (BGH, Urt. v. 8.2.2013 – V ZR 238/11).

Ist Adressat der Einbauverpflichtung der einzelne Wohnungseigentümer, besteht eine sog. geborene Wahrnehmungskompetenz nach § 10 Abs. 6 S. 3 Hs. 1 WEG (vgl. dazu Niedenführ/Vandenhouten, 12. Aufl. 2017, § 10 Rn 82) der Gemeinschaft nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft. Da die Bauordnungen der Länder nur die Ausstattung von Wohnungen, nicht aber auch von anderweit genutzten Räumen mit Rauchwarnmeldern vorschreiben (s. bspw. Art. 46 BayBO), fehlt es an dieser Voraussetzung, sobald eine Anlage auch Teileigentumseinheiten umfasst. Die Wohnungseigentümer sind in diesem Fall aber berechtigt, von ihrem Zugriffsermessen Gebrauch zu machen, das ihnen nach § 10 Abs. 6 S. 3 Hs. 2 WEG zusteht (sog. gekorene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis). Denn diese setzt nicht zwingend das Bestehen gleichgerichteter Pflichten sämtlicher Mitglieder der Gemeinschaft voraus.

Damit hat die vorgenannte BGH-Entscheidung (Urt. v. 8.2.2013 – V ZR 238/11) nicht für alle Fallgestaltungen Klarheit geschaffen. In der Praxis sind folgende Fragen umstritten: Was ist, wenn ein Eigentümer in seiner Wohnung schon Rauchwarnmelder angeschafft hat oder solche selber beschaffen und einbringen will? Muss die WEG das bei der Beschlussfassung berücksichtigen?

Hierzu folgende Beispiele aus der Rechtsprechung:

• Der Beschluss über die Anschaffung einheitlicher Rauchwarnmelder und deren Wartung durch eine Fachfirma entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, da nur so sichergestellt ist, dass die Installation und Wartung tatsächlich in allen Wohnungseinheiten ordnungsgemäß und regelmäßig stattfindet. (...) Das Amtsgericht geht zu Recht davon aus, dass die Tatsache, dass sowohl der Kläger selbst als auch zwei andere Eigentümer zur Zeit der Beschlussfassung am 16.6.2015 bereits Rauchmelder in ihrer Wohnung angebracht hatten, die den entsprechenden DIN-Normen entsprechen, nicht dazu führt, dass die Gemeinschaft das ihr zustehende weite Ermessen i.S.d. § 21 Abs. 4 WEG fehlerhaft ausgeübt hat (LG Dortmund v. 5.8.2016 – 1 S 80/16).
• Ähnlich wie der Vermieter (vgl. BGH, Urt. v. 17.6.2015 – VIII ZR 216/14, MDR 2015, 819; Urt. v. 17.6.2015 – VIII ZR 290/14, MDR 2015, 818) kann auch der Verband "Wohnungseigentümergemeinschaft" einheitlich alle Wohnungseigentumseinheiten mit Rauchwarnmeldern ausstatten, auch wenn schon Eigentümer selbst Melder montiert haben (LG Düsseldorf, Beschl. v. 1.7.2015 – 25 S 167/14).
• Differenzierter sieht das das LG Karlsruhe (Urt. v. 18.12.2015 – 11 S 49/15), wonach auch die Interessen des einzelnen Wohnungseigentümers berücksichtigt werden müssen.

bb) Mietrecht

Für den Mieter besteht eine Duldungspflicht bei Einbau durch den Vermieter:

• Den Einbau von Rauchwarnmeldern, den der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung – hier § 47 Abs. 4 S. 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) – vornimmt, hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung bereits mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat (BGH v. 17.6.2015 – VIII ZR 290/14).

Hinweis:

Die Fragen: "Welche Möglichkeiten hat der Vermieter, die Wartung auf den Mieter wirksam zu übertragen?" und "Und macht das überhaupt Sinn?" sind noch ungeklärt. Hat jedenfalls die Wohnungseigentümergemeinschaft den Einbau und die Wartung im Sinne vorgenannter Rechtsprechung gem. § 10 Abs. 6 S. 3 WEG an sich gezogen und durch Beschluss entschieden, muss der Mieter eines Eigentümers dies gegen sich gelten lassen.

Zur Duldung der Durchführung der Wartung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft wird er ggf. durch das Gericht verurteilt. Hier gilt das Gleiche wie bei o.g. Modernisierungsmaßnahmen (s. oben zum Wärmedämmverbundsystems 4. e).