I. Vorbemerkung
Im Bereich des Wohnraummietrechts und insb. in der mietrichterlichen Tätigkeit nimmt die sog. Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) eine gewichtige Stellung ein. Sie stellt dabei neben der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und der Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) den dritten Kündigungsgrund dar, der gesetzlich in § 573 Abs. 2 BGB für das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters an einer Beendigung des Mietverhältnisses normiert ist. Aufgrund der widerstreitenden Interessen des Vermieters einerseits, der i.d.R. aufgrund von nachvollziehbaren, wirtschaftlichen Gründen eine bauliche Neuordnung (i.d.R. Abriss und Neubau) der vermieteten Wohnung erreichen möchte, was die Beendigung des in Rede stehenden Mietverhältnisses mit beinhaltet und des Mieters andererseits, der in aller Regel den Fortbestand des Mietverhältnisses zu gleichbleibenden Bedingungen bezweckt, intendiert § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB einen gerechten Ausgleich zu ermöglichen, wobei der soziale Mieterschutz durch die Möglichkeit eines Härtefallwiderspruchs nach den §§ 574 ff. BGB ergänzt wird. Das Grundproblem der mietgerichtlichen Behandlung von sog. Verwertungskündigungen liegt insb. darin, dass ein erheblicher Zeitraum bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen Entscheidung verstreichen kann, was für den Vermieter erhebliche finanzielle Auswirkungen hat, da er mit den beabsichtigten baulichen Maßnahmen so lange warten muss, bis der (letzte) Mieter aus dem betreffenden Mietobjekt ausgezogen ist. In diesem zeitlichen Spannungsfeld hat der insb. anwaltlich vertretene Mieter eine gute taktische Möglichkeit, u.U. auch Ausgleichszahlungen von mehr als 30.000,- EUR von seinem Vermieter Zug-um-Zug gegen einen möglichst zeitnahen Auszug im gerichtlichen Vergleichswege zu erhalten.
II. Rechtsgrundlagen der sog. Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB
Ausgangspunkt für die rechtliche Behandlung von Voraussetzungen, Folgen und prozessualem Verfahren einer sog. Verwertungskündigung ist die gesetzliche Normierung in § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, die wie folgt lautet:
Zitat
„Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn [...]
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.”
1. Allgemeine Grundsätze
a) Grundsätzliche Interessenlage der Mietparteien
Durch § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB soll den Belangen des Eigentümers an der freien wirtschaftlichen Verfügbarkeit Rechnung getragen werden, wobei die Interessen des Mieters am Erhalt der Mietwohnung gleichrangig zu berücksichtigen sind, weil das Eigentum an einem Wohnmietobjekt in besonderem Maße dem Gemeinwohl verpflichtet ist, vgl. Art. 14 Abs. 2 S. 2 GG. Der Eigentümer hat aus Art. 14 GG also gerade nicht das Recht auf Gewährleistung eines maximalen Gewinns durch die Verwertung einer Wohnimmobilie (völlig zu Recht: Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn 152; Staudinger/Rolfs, Neubearbeitung 2021, § 573 BGB Rn 143 m.w.N.). Aus diesem Grund kann nicht jeder wirtschaftlicher Nachteil bereits ein Kündigungsrecht begründen. Ausreichend, aber auch erforderlich ist, dass finanzielle Einbußen des Vermieters in einem solchen erheblichen Umfang entstehen, welche die Nachteile weit übersteigen, die dem Mieter im Fall des Verlustes der Wohnung erwachsen (BVerfG, Urt. v. 14.2.1989 – 1 BvR 1131/87, WuM 1989, 118).
Praxistipp:
Hieraus ergibt sich ein gewichtiger Unterschied zur praxisrelevanten Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB: Bei der Eigenbedarfskündigung wird bei einer intendierten Eigennutzung des Eigentümers aufgrund von dessen Eigentumsstellung der Vorrang vor dem Behaltenwollen des Mietbesitzes des Mieters eingeräumt (BVerfG, Beschl. v. 3.10.1989 – 1 BvR 558/89, WuM 1989, 607). Bei der Verwertungskündigung kann aufgrund des zwingend zu würdigenden Gemeinwohles folgen, dass verständige Renditeinteressen des Eigentümers hinter den Nutzungsinteressen des Mieters zurücktreten müssen (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn 152).
b) Vorliegen eines konkreten Vermieterinteresses
Ähnlich wie beim Eigenbedarf muss für die Verwertungskündigung ein konkretes Interesse des Vermieters bestehen, wofür es ausreichend ist, wenn im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung mit einiger Sicherheit festgestellt werden kann, dass die beabsichtigte Verwertung (z.B. Abriss und Neubau) nach der Beendigung des Mietverhältnisses unverzüglich verwirklicht werden will und kann (BayObLG, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 31.8.1993 – WuM 1993, 660; Staudinger/Rolfs, Neubearbeitung 2021, § 573 BGB Rn 144). Das Recht zur Abgabe einer Verwertungskündigung hängt zudem unmittelbar mit der jeweiligen Vermieterstellung zusammen, sodass nur der...