Bei einvernehmlichen Mieterhöhungen nach § 557 Abs. 1 BGB gelten die gleichen Grundsätze, sodass der Fristbeginn bei einer rückwirkenden Mieterhöhung mit dem rückdatierten Fälligkeitszeitpunkt anzunehmen ist (BGH, Urt. v. 28.4.2004 – VIII ZR 178/03, NZM 2004, 545). Bei Modernisierungsmieterhöhungen oder einer Erhöhung der Betriebskosten nach §§ 559, 560 Abs. 1, Abs. 4 BGB gilt die Jahresfrist nach der ausdrücklichen Regelung des § 558 Abs. 1 S. 3 BGB nicht. Hierunter fallen auch einvernehmliche Mieterhöhungen nach erfolgten Modernisierungsarbeiten (BGH, Urt. v. 9.4.2008 – VIII ZR 287/06, BeckRS 2008, 8462; a.A. Müko-BGB/Artz, 8. Aufl. 2020, § 558 BGB Rn 59). Das soll nach h.M. selbst dann gelten, wenn die einvernehmliche Mieterhöhung nach erfolgten Modernisierungen betragsmäßig genau der nach § 559 BGB möglichen Erhöhung entspricht (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn 33 m.w.N. aus der Rspr.).
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