ZAP 24/2024, Die Entwicklung des AGB-Rechts in der oberg ... / b) Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel führt nicht zur Unwirksamkeit der Vornahmeklausel

Die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Quotenabgeltungsklausel führt aber (BGH, Beschl. v. 30.1.2024 – VIII ZB 43/23 im Anschluss an BGH, Urt. v. 18.6.2008 – VIII ZR 224/07 Rn 14 und Beschl. v. 18.11.2008 – VIII ZR 73/08 Rn 1) nicht zur Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Vornahmeklausel (Übertragung der Schönheitsreparaturen).

Die Abgeltungsklausel bezweckt, dem Vermieter, der vom ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Sie ergänzt deshalb die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für den Fall, dass die Renovierungspflicht noch nicht fällig ist. Das Zusammentreffen einer unwirksamen Abgeltungsklausel mit der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel führt daher nicht zur Unwirksamkeit der letzteren Klausel.

An dieser Rspr. hat sich – auch nicht, wenn man auf ein „Prinzip der Gesamtinfektion” abstellt – nichts dadurch geändert, dass der BGH in anderen Entscheidungen ausgesprochen hat, die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stelle eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht dar, was zur Folge habe, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Pflicht betreffenden Bestimmung in der gebotenen Gesamtschau zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führe. Diese Rspr. ist nämlich auf die Frage beschränkt, welche Auswirkungen die Unwirksamkeit eines Teilaspekts der Vornahmeklausel auf diese im Ganzen hat. Sie gilt nicht im Verhältnis einer unwirksamen Quotenabgeltungsklausel zu der durch diese lediglich ergänzten und isoliert betrachtet wirksamen Vornahmeklausel. Zwar baut die Quotenabgeltungsklausel auf der Vornahmeklausel dergestalt auf, dass sie eine Renovierungspflicht des Mieters voraussetzt. Sie hat jedoch mit der von ihr postulierten Zahlungspflicht des Mieters einen über die Vornahme von Schönheitsreparaturen hinausgehenden eigenständigen Regelungsgehalt. Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist ihrerseits auch ohne die Quotenabgeltungsklausel sprachlich verständlich und inhaltlich vollständig und damit von dieser trennbar. Sie kann daher im Rahmen einer Klauselkontrolle aufrechterhalten werden, ohne gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion zu verstoßen.