Zusammenfassung
Hinweis:
Die Fortsetzung des Beitrags "Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die Formalien und Rechtsfolgen – Teil 2" lesen Sie demnächst in der ZAP!
I. Einleitung
Ein Mietverhältnis ist ein Dauerschuldverhältnis, d.h. es ist nicht auf den einmaligen Austausch von Leistungen gerichtet. Für die Beendigung solcher Verträge gibt es grds. zwei Möglichkeiten: Entweder ist der Vertrag befristet und endet nach Ablauf der Zeit, für die er eingegangen wurde, oder er wird durch eine Kündigung beendet. Für Mietverträge ist dies ausdrücklich in § 542 BGB so alternativ bestimmt. Die Vorschrift gilt für alle Mietverhältnisse und nicht nur für Wohnraummietverträge. Im Wohnraummietrecht ist der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit immer noch die überwiegend vorkommende Vertragsform. Ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit kann nur durch Kündigung beendet werden. Dabei wird grds. zwischen drei verschiedenen Kündigungen unterschieden:
- die ordentliche Kündigung, die das Mietverhältnis mit der gesetzlichen oder im Einzelfall auch vertraglichen Frist beendet;
- die außerordentliche fristlose Kündigung, die das Mietverhältnis regelmäßig nach einem vorwerfbaren Fehlverhalten mit Zugang der Kündigung beendet;
- die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, die einer Vertragspartei in bestimmten Ausnahmefällen eingeräumt wird und das Mietverhältnis regelmäßig mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist beendet.
In diesem Beitrag werden die gemeinsamen formalen Voraussetzungen für die Kündigung und die Rechtsfolgen einer wirksamen Kündigung dargestellt. Es folgen weitere Beiträge zu den materiellen Voraussetzungen der außerordentlichen und der ordentlichen Kündigung (zu typischen Fehlern bei der Kündigung von Wohnraum s. Flatow ZAP F. 4, S. 879). Die hier dargestellten Formalien gelten, wenn nichts anderes vermerkt ist, sowohl für die Kündigung des Vermieters als auch für die Kündigung des Mieters.
II. Formalien einer Kündigung
Die Kündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Um ihre Wirksamkeit entfalten zu können, muss sie vom richtigen Absender dem richtigen Adressaten in der richtigen Form mit dem richtigen Inhalt zugehen. Gesetzliche Formvorschriften müssen immer nach ihrem Sinn und Zweck ausgelegt werden. Sie dürfen nicht zum Selbstzweck verkümmern. Auf der anderen Seite müssen die sich aus dem Gesetz ergebenden formalen Anforderungen aber in dem Umfang, der für eine sinnvolle und zweckmäßige Gesetzesanwendung erforderlich ist, auch eingehalten und beachtet werden.
1. Absender
Die Kündigung des Mietverhältnisses kann immer nur durch den Vermieter selbst erfolgen. Der Absender einer Kündigung muss zum Zeitpunkt der Abgabe (LG Köln WuM 1996, 623; offengelassen von BGH NZM 2015, 487 = NJW 2015, 1749, ob es auf den Zeitpunkt des Zugangs ankommt) der Kündigungserklärung Vermieter des konkreten Mietvertrags sein. Wenn mehrere Personen Vermieter sind, muss die Kündigung auch von allen Vermietern erklärt werden. Je nach Art der Kündigung kann das Mietverhältnis dann mit Zugang der Kündigung beendet sein oder nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist.
a) Person des Vermieters
aa) Einzelperson
Die Parteien eines Mietvertrags werden allein durch den zwischen ihnen geschlossenen Mietvertrag bestimmt. Ihre Beziehungen zur Mietsache, seien es Eigentums-, Besitz- oder sonstige Nutzungsrechte, sind unerheblich (KG MDR 1998, 529; LG Berlin GE 1987, 91). Bei Einzelpersonen ist dies verhältnismäßig leicht festzustellen. Die Kündigung muss deshalb durch den oder die Vermieter oder zumindest im Namen des Vermieters und nicht im Namen des Grundstückseigentümers abgegeben werden (KG MDR 1998, 529; WuM 1997, 101, 103; LG Berlin ZMR 1997, 358). Stammt die Kündigung nicht vom Vermieter oder bei Personenmehrheiten von allen Vermietern, ist sie formell unwirksam und löst keine Ansprüche aus. Eine nachträgliche Genehmigung und damit Heilung des Mangels durch den evtl. Berechtigten ist nicht möglich.
bb) Personenmehrheiten
Mietvertragspartei sind hier zunächst all die Personen, die im Kopf des Vertrags als Mieter oder Vermieter aufgeführt sind und die den Vertrag auch unterzeichnet haben. Bei Eheleuten genügt es dabei, wenn diese im Kopf des Vertrags als "Eheleute" oder "Herr und Frau" bezeichnet sind. Die Angabe des Vornamens ist nicht zwingend erforderlich. Unklarheiten können bei der Vermietung von und an Eheleute(n) auftreten, wenn die Angaben im Mietvertragskopf nicht identisch sind mit den Personen, die den Mietvertrag unterschrieben haben. Da dieses Phänomen häufiger auf Mieterseite vorkommt, s. dazu unten unter II 2 a.
b) BGB-Gesellschaft
Eine im Rechtsverkehr nach außen in Erscheinung tretende Außengesellschaft ist teilrechtsfähig (BGH NJW 2001, 1056). Sie ist dann Vermieterin und muss selbst als eigene Rechtspersönlichkeit die Kündigungserklärung abgeben und ihr gegenüber muss auch gekündigt werden. Sind im Mietvertrag aber die einzelnen Gesellschafter als Mietvertragspartei aufgeführt und fehlt ein Hinweis auf die gesellschaftsrechtlichen Beziehungen, so muss die Kündigung von allen Personen, die im Mietvertrag als Vermieter genannt werden, erklärt werden bzw. an alle dies...