ZAP 3/2021, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die auß ... / bb) Preisgebundener Wohnungsbau

Für Wohnungen, für die noch die Kostenmiete nach dem WoBindG, der II. BV und der NMV zu zahlen ist, ist § 11 Abs. 1 WoBindG lex specialis (BGH NJW 2012, 2270). Etwas anderes gilt jedoch für den geförderten Wohnungsbau in einigen Bundesländern. Nach Übertragung der ausschließlichen Gesetzgebungszuständigkeit für den Bereich der Wohnraumförderung durch das "Gesetz zur Überleitung der sozialen Wohnraumförderung auf die Länder – Wohnraumförderungs-Überleitungsgesetz" (WoFÜG) (BGBl I 2098 [2100]) im Rahmen der Föderalismusreform (BGBl I 2034) auf die Länder haben inzwischen zahlreiche Bundesländer (s. die Darstellung des Landesrechts bei Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Vor §§ 557 Rn 26 ff.) abweichende Regelungen erlassen. Das jeweils geltende Landesrecht verweist teilweise auf die Vorschriften für die Mieterhöhung im preisfreien Wohnungsbau. Dann gilt auch für diesen Wohnungsbestand das Sonderkündigungsrecht des § 561 BGB.

§ 11 WoBindG setzt ein Wohnraummietverhältnis voraus (KG NZM 2008, 42). Jedoch können die Parteien auch bei einem Mietverhältnis, das originär nicht preisgebunden ist, z.B. auch einem Zwischenmietverhältnis, die Geltung der §§ 8–11 WoBindG vereinbaren (BGH NZM 2004, 378; AG Tempelhof-Kreuzberg WuM 2013, 228 m. Anm. Börstinghaus WuM 2013, 528). Das Sonderkündigungsrecht steht dem Mieter auch dann zu, wenn der Mietvertrag eine Gleitklausel gem. § 4 NMV enthält, wonach die jeweilige Kostenmiete geschuldet wird (LG Berlin WuM 1997, 117; LG Bremen WuM 1985, 394). Wie bei der Kündigung gem. § 561 BGB, muss die Mieterhöhungserklärung gem. § 10 WoBindG nicht wirksam sein, um das Kündigungsrecht auszulösen (AG Brakel WuM 1983, 349). Die Kündigungsfrist beträgt bei § 11 WoBindG anders als bei § 561 BGB nur ca. zwei Monate. Wenn der Mieter von dem Kündigungsrecht Gebrauch machen will, so muss er spätestens am dritten Werktag des Monats, in dem die Mieterhöhung wirksam wird, für den Ablauf des nächsten Kalendermonats kündigen.