Nachdem der für gewerbliche Mietsachen zuständige XII. Zivilsenat des BGH bereits im Revisionsverfahren zum Urteil des OLG Dresden vom 24.2.2021 (s.o. II. 7.) am 1.12.2021 verhandelt hatte, wurde nun am 12.1.2022 (XII ZR 8/21, s. ZAP EN-Nr. 84/2022 [Ls.], [in dieser Ausgabe] sowie Anwaltsmagazin ZAP 2022, S. 99f. [in dieser Ausgabe]) die mit großer Spannung erwartete Entscheidung verkündet. In der Sache selbst hat der BGH das Urteil des OLG Dresden vom 24.2.2021 (a.a.O.) aufgehoben und den Rechtsstreit zur erneuten Entscheidung an das OLG Dresden zurückverwiesen.
a) Verfahrensgang
In 1. Instanz war die Mieterin durch Urteil des LG Chemnitz vom 26.8.2020 (4 O 639/20) zur Leistung der Miete für den Monat April 2020 i.H.v. 7.845 EUR verurteilt worden. Auf die Berufung der Mieterin hat dann das OLG Dresden (a.a.O.) diese unter Abweisung der Klage i.Ü. zur Zahlung eines Mietzinses von nur 3.270,09 EUR verurteilt.
Zur Begründung führte das OLG Dresden aus, dass infolge des Auftretens der COVID-19-Pandemie und der staatlich angeordneten Schließungen des Ladenlokals die Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB eingetreten sei. Diese gebiete eine Anpassung des abgeschlossenen Mietvertrags, nämlich die Reduzierung der Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte. Insofern hatte sich das OLG Dresden, wie auch zahlreiche andere Gerichte, für eine pauschale 50:50-Lösung entschieden.
b) Entscheidungsanalyse
Allerdings bedeutet das die Entscheidung des OLG Dresden aufhebende Urteil des BGH vom 12.1.2022 nicht, dass der Mieter keinen Anspruch auf Mietzinsanpassung bei coronabedingter Geschäftsschließung für die Dauer der behördlich angeordneten Schließung hat. Vielmehr hat der BGH entschieden, dass im Falle einer solchen Geschäftsschließung, die auf eine hoheitliche Maßnahme zur Bekämpfung der Corona-Pandemie erfolgt, grds. ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht kommt.
c) Kein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB
Der BGH hält zunächst in seinem Urteil vom 12.1.2022 fest, dass aufgrund der durch Allgemeinverfügungen in den einzelnen Bundesländern angeordneten Betriebsschließung nicht von einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB auszugehen sei. Dies war seinerzeit vom LG München I mit Urteil vom 22.9.2020 (3 O 4495/20) festgestellt worden. Diese Entscheidung ist zu Recht kritisiert worden (z.B. Liesegang ZVertriebsR 2021, 36).
Der BGH schließt sich – zu Recht – dieser Kritik an und hält in seinem Urteil vom 12.1.2022 fest, dass Voraussetzung für einen Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB sei, dass durch die gesetzgeberisch bestimmte Maßnahme zur Betriebsschließung während der Corona-Pandemie eine Gebrauchsbeschränkung bewirkt sein muss, die unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjektes im Zusammenhang steht.
Diese Voraussetzung sieht der BGH zu Recht bei einer behördlichen Schließungsanordnung und der damit verbundenen Gebrauchsbeschränkung als nicht erfüllt an. Vielmehr werde aufgrund der Allgemeinverfügung, mit der coronabedingt das Geschäftslokal geschlossen werden musste, weder die Nutzung der angemieteten Räumlichkeiten tatsächlich noch rechtlich die Überlassung der Mieträumlichkeiten verboten. Das Mietobjekt habe trotz der Schließungsanordnung auch weiterhin für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung gestanden.
d) Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs 1 BGB)
Dies bedeutet aber nach Ansicht des BGH nicht, dass dem Mieter im Falle einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der Corona-Pandemie erfolgt, grds. kein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB zusteht. Aufgehoben wurde das zweitinstanzliche Urteil des OLG Dresden nur deswegen, weil aus Sicht des XII. Senats des BGH die Erwägungen des OLG Dresden zu einer möglichen Vertragsanpassung gem. § 313 Abs. 1 BGB nicht frei von Rechtsfehlern gewesen seien.
e) Grundsätze i.S.d. § 313 Abs. 1 BGB
Von entscheidender Bedeutung ist aber, dass durch das Urteil des XII. Zivilsenats des BGH vom 12.1.2022 Grundsätze aufgestellt werden, anhand derer ein Anspruch auf Anpassung der Miete bei behördlich angeordneter Schließung des Franchise-Outlets wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB verlangt werden kann.
Fest steht aufgrund der Entscheidung des BGH vom 12.2.2022, dass aufgrund der vielfältigen Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie die Geschäftsschließungen, Kontakt- und Zugangsbeschränkungen und der damit verbundenen Auswirkungen auf das gesellschaftliche und wirtschaftliche Leben in Deutschland im Frühjahr 2020 die sog. große Geschäftsgrundlage betroffen ist. Darunter wird nach allgemeiner Ansicht die Erwartung der vertragsschließenden Parteien verstanden, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrages während der Vertragsdauer nicht ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert wird (Flume, Das Rechtsgeschäft, 4. Aufl., Berlin 1992, § 26,6 spric...