ZAP 3/2022, Entwicklungen im Franchise-Recht: Auswirkung ... / 7. Urteil des OLG Dresden vom 24.2.2021 (5 U 1782/20)

Dieses Urteils kann dem Grunde nach als das "Vorgängerurteil" zur Entscheidung des KG Berlin vom 1.4.2021 angesehen werden.

Das OLG Dresden hält nämlich in diesem Urteil ebenfalls fest, dass bei einer bedingt durch die Corona-Pandemie behördlich angeordneten Schließung eines Ladenlokals eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliege und diese eine Vertragsanpassung dahingehend rechtfertige, die Kaltmiete für die Dauer der Ladenschließung um 50 % zu reduzieren.

Die weitere Begründung entspricht dann genau der Begründung, die sich auch im Urteil des KG Berlin vom 1.4.2021 findet.

Zusätzlich hat das OLG Dresden in seinem Urteil aber auch ausgeführt, dass in einer staatlichen Schließungsanordnung kein zur Mietzinsminderung führender Mangel nach § 536 Abs. 1 BGB gesehen werden kann, nachdem dies noch vom LG München I mit dem im Schrifttum abgelehnten Urt. v. 12.1.2021 (31 O 11516/20) festgestellt worden war.

Vielmehr liege in einer bedingt durch die Corona-Pandemie angeordneten Schließung eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, da keine der Vertragsparteien die Ursache für die Schließung des Ladenlokals gesetzt habe. Insofern habe auch keine der Parteien bei Abschluss des Mietvertrages vorhergesehen, dass es bedingt durch behördliche Maßnahmen während der Dauer der Mietzeit zu einer Schließung des Ladenlokals kommen könne.

Daher sei es angemessen, die damit verbundene Belastung gleichermaßen auf beide Parteien zu verteilen, also die Kaltmiete für die Zeit der Ladenlokalschließung um 50 % zu reduzieren.

Offen bleibt allerdings in der Entscheidung des OLG Dresden vom 24.2.2021, ob zugunsten des Mieters wegen der coronabedingten Schließung des Ladenlokals dessen existenzgefährdende Lage vermutet wird oder aber im Einzelfall die existenzgefährdete Lage nachgewiesen werden muss, bevor eine Anpassung des Vertrages, d.h. eine Reduzierung des Kaltmietzinses um 50 % für die Dauer der Schließung des Ladenlokals, erfolgen kann. Das KG Berlin ist insoweit von einer Vermutung der Existenzgefährdung des Mieters ausgegangen.

Den Entscheidungen des KG Berlin und OLG Dresden war bis zur Entscheidung des BGH vom 12.2.2022 (s. unten II. 11.) als Tendenz zu entnehmen, dass eine coronabedingte Schließung des Ladenlokals als Störung der Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB anzusehen ist und während dieser Zeit eine Vertragsanpassung dahingehend zu erfolgen hat, dass nur noch 50 % der Kaltmiete geleistet werden müssen.

In entsprechender Weise hat sich das AG Dortmund (Urt. v. 27.4.2021 – 425 C 788/20) geäußert und festgestellt, dass die Miete um 50 % des auf den Monat entfallenen prozentualen Umsatzrückgangs zzgl. staatlicher Ausgleichszahlungen und Zusatzumsätzen aus Onlinegeschäften zu reduzieren ist.