Der Vermieter kann den vom BGH mit Urteil vom 18.3.2015 für Wohnraum gewiesenen Weg beschreiten. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch formularvertragliche Verpflichtung zur Beseitigung vorvertraglicher Abnutzungen besteht nicht, wenn der Vermieter einen angemessenen Ausgleich in Geld gewährt, der den Mieter so stellt, als seien ihm renovierte Geschäftsräume überlassen worden (BGH, Urt. v. 18.3.2015 – VIII ZR 185/14, ZAP EN-Nr. 473/2015).
Unklar ist jedoch, wie der Vermieter die Höhe dieses Ausgleichs ermitteln soll. In der Urteilsbegründung hat sich der BGH hierzu nicht geäußert, sondern lediglich festgestellt, dass ein Mietnachlass von ca. 250 EUR nicht geeignet ist, den Aufwand des Mieters für Streicharbeiten in drei Wohnräumen zu kompensieren (BGH, Urt. v. 18.3.2015 – VIII ZR 185/14, ZAP EN-Nr. 473/2015). Diese Unschärfe ist für den Vermieter gefährlich, weil ein zu geringer Ausgleich die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Folge hat. Um den Ausgleich zu beziffern, kommen im Wesentlichen nachfolgende vier Berechnungsvarianten in Betracht.
a) Bereicherungsrechtlicher Ausgleichsanspruch
Zunächst ist denkbar, an die Rechtsprechung des BGH zum bereicherungsrechtlichen Ausgleichsanspruch des Mieters für nicht geschuldete Schönheitsreparaturen anzuknüpfen (BGH, Urt. v. 27.5.2009 – VIII ZR 302/07). Danach wäre für die Höhe des Ausgleichs das maßgeblich, was der Mieter neben seinem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufwenden muss ("Material und Brotzeit"). Ein so berechneter Ausgleich dürfte jedoch den Anforderungen des BGH an die Angemessenheit nicht genügen. Er hat einen Mietnachlass von ca. 250 EUR für Schönheitsreparaturen in drei Räumen – also etwa in der Größenordnung des bereicherungsrechtlichen Ausgleichsanspruchs (vgl. Kappus NZM 2015, V f.) – als unangemessen beurteilt (BGH, Urt. v. 18.3.2015 – VIII ZR 185/14, ZAP EN-Nr. 473/2015).
b) Umgekehrte Quotenabgeltung
Weiter ist zu erwägen, den Ausgleichsbetrag für die Abnutzung durch den Vormieter entsprechend den in Quotenklauseln verwendeten Fristen von fünf, acht und zehn Jahren zu berechnen (umgekehrte Quotenabgeltung, s. Langenberg NZM 2015, 681, 684). Hat beispielsweise der Vormieter Räume, in denen die Schönheitsreparaturen i.d.R. alle fünf Jahre fällig werden, drei Jahre abgenutzt, so müsste der Vermieter dem Mieter 3/5 der auf diese Räume entfallenden Renovierungskosten erstatten. Eine solche Berechnung garantiert jedoch nicht die Angemessenheit des Ausgleichsbetrags. Vor allem bei gewerblich genutzten Räumen kann die Lebensdauer der Schönheitsreparaturen gravierend von der in Wohnräumen abweichen (z.B. in einer gewerblich genutzten Küche). Zudem bilden starre Fristen den Renovierungsbedarf nicht immer zutreffend ab, da dieser auch vom Nutzungsverhalten des Mieters und von der Qualität der Schönheitsreparaturen abhängt.
c) Vorgaben für preisgebundenen Wohnraum
Ferner könnte der Vermieter den Ausgleich nach den Kosten berechnen, die der Vermieter preisgebundenen Wohnraums in die Miete einpreisen darf, wenn er die Schönheitsreparaturen selbst ausführt. Das wären derzeit nach § 28 Abs. 4 und Abs. 5a i.V.m. § 26 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung jährlich 10,32 EUR je m² Wohnfläche (Langenberg NZM 2015, 681, 684). Auch das ist nicht zu empfehlen. Denn je nach Geschäftszweck des gewerblichen Vormieters unterscheidet sich die Abnutzung erheblich von der preisgebundenen Wohnraums durch einen Wohnraummieter.
d) Konkrete Kostenberechnung
Der sicherste Weg für den Vermieter ist, die Höhe des Ausgleichs nach einem konkreten Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts zu bemessen, dessen Preise marktgerecht kalkuliert sind. Ebenfalls möglich – aber mit gewissen Unsicherheiten behaftet – ist, dass der Vermieter den Ausgleich aus den Kostenansätzen in einer aktuellen Rechnung eines Malerfachgeschäfts für geleistete Schönheitsreparaturen selbst errechnet. Soweit Zweifel über die Höhe der ansatzfähigen Kosten bestehen, ist dem Vermieter im Hinblick auf die drohende Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel bei einem zu geringen Ausgleich dringend zu empfehlen, zugunsten des Mieters großzügig aufzurunden.
Praxishinweis:
Um den Ausgleich mietvertraglich zu regeln, sollte der Vermieter einen zusätzlichen Absatz an den Text seiner regulären Schönheitsreparaturklausel anfügen. Darin sollte die Höhe des Ausgleichs beziffert und dessen Verrechnung mit der monatlichen Miete vereinbart werden. Dies vermeidet, dass der Vermieter zu Mietbeginn Geld für eine Ausgleichszahlung in die Hand nehmen muss. Klarstellend bietet sich an, im Mietvertrag ausdrücklich festzuhalten, wann der Mietnachlass abgenutzt ist und ab wann der Mieter die erste Miete anteilig bzw. wieder voll bezahlen muss.
Wirtschaftlich betrachtet, ist eine Ausgleichszahlung nach Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts für den Vermieter eine rechtlich sichere, aber teure Lösung. Sie ist aber immer noch vorteilhaft für den Vermieter, wenn sie verhindert, dass der V...