ZAP 4/2016, Schönheitsreparaturen – Vertragsgestaltung b ... / 3. Bewertung

Dennoch zeigt sich in der Rechtsprechung des 12. Zivilsenats eine starke Tendenz zur Annäherung an die Entscheidungen des 8. Zivilsenats, was jedoch keinen automatischen "Gleichschritt" bedeutet. Hierbei sprechen mehr Gründe für eine Übertragbarkeit der Entscheidung des BGH vom 18.3.2015 auf das Geschäftsraummietrecht als dagegen: Für die Wirksamkeit einer formularvertraglichen Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unrenovierten Geschäftsraums ohne Geldausgleich lässt sich anführen, dass grundsätzlich eine Übertragung der Erhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, d.h., dass die Instandhaltung und Instandsetzung für die zum ausschließlichen Gebrauch überlassenen Räume nach der Rechtsprechung des BGH möglich ist. Schönheitsreparaturen sind ein Teil dieser Erhaltungslast. Der Geschäftsraummieter erscheint weniger schutzwürdig, da Geschäftsräume einer häufigeren Umgestaltung unterliegen als Wohnräume, so dass ein unrenovierter Zustand nicht so stark ins Gewicht fällt. Eigene farbliche Gestaltungskonzepte und der Druck, ein Ambiente für Mitarbeiter oder Kunden zu schaffen, lassen die wirtschaftliche Bedeutung und damit die Schutzwürdigkeit des Mieters sinken. Es ist in derartigen Fällen irrelevant, ob das Mietobjekt unrenoviert ist, da der Geschäftsraummieter ohnehin bei Mietbeginn Schönheitsreparaturen im Eigeninteresse ausführen wird.

Bei näherer Betrachtung sind diese Argumente jedoch nicht stichhaltig. Schönheitsreparaturen belasten den Mieter sowohl bei Geschäftsraum als auch bei Wohnraum. Man kann auch nicht verallgemeinernd behaupten, dass eine häufige Umgestaltung dem Geschäftsraummietrecht immanent ist. Dies mag für Geschäftsraumteilbereiche mit hoher Kundenfrequenz zutreffend sein, bei anderen Nutzungszwecken, die z.B. überwiegend der Produktion dienen, überzeugt dieses Argument nicht. Bei derartigen Nutzungen stehen Schönheitsreparaturen nicht im Fokus. Selbst bei Büroraum, bei dem die Funktionalität der Räumlichkeiten dominiert, erscheint es fraglich, ob die Abnutzung stärker ist als bei Wohnraum. Es bestehen deshalb bereits in wirtschaftlicher Hinsicht Zweifel, ob in Bezug auf die Überlassung unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Geschäftsraums eine Differenzierung geboten ist.

Entscheidend ist, dass die §§ 535 Abs. 1 S. 2, 538 BGB ohne Differenzierung sowohl bei der Geschäftsraum- als auch bei der Wohnraummiete dem Vermieter die Pflicht auferlegen, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Bei der formularmäßigen Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist das Prinzip der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung zu wahren (so Boerner NZM 2015, 686; Artz NZM 2015, 801, 802).

Hinweis:

Maßgeblich für die Beurteilung ist es, ob das Äquivalenzprinzip verletzt wird. Leistung und Gegenleistung stehen im Synallagma. Daraus folgt, dass der Vermieter formularmäßig durch Schönheitsreparaturklauseln nicht dazu verpflichtet werden darf, fremde Gebrauchsspuren zu entfernen. Dafür erhält er vom Vermieter keine Gegenleistung (zutreffend Artz NZM 2015, 801, 802).

Die BGH-Rechtsprechung zur Überwälzung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht erlaubt zwar eine umfangreichere Überwälzung der Erhaltungslast, fordert aber, dass die übergewälzten Erhaltungsmaßnahmen durch den Mietgebrauch veranlasst und dem Risikobereich des Mieters zuzuordnen sind (Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, Kap. 15 Rn 20). Das Urteil des BGH vom 18.3.2015 nicht auf Schönheitsreparaturklauseln für unrenovierten Geschäftsraum zu übertragen, würde zu Wertungswidersprüchen führen. Es gibt kein nachvollziehbares Argument dafür, die Wirksamkeit einer Erhaltungsklausel an den durch den Mieter veranlassten Mietgebrauch zu knüpfen, jedoch bei Schönheitsreparaturen, die Teil dieser Erhaltungslast sind, auf eine Veranlassung durch den Mietgebrauch zu verzichten.

Im Ergebnis sprechen daher die besseren Gründe für eine Übertragung der Entscheidung auf Geschäftsraum.

Praxishinweis:

Selbst wenn man dem nicht folgt, muss eine Schönheitsreparaturklausel für Geschäftsraum bis zur höchstrichterlichen Klärung vorsorglich den Wirksamkeitsanforderungen gerecht werden, die der BGH für Wohnraum aufgestellt hat.