Unabhängig von diesen generellen Erwägungen sind beim Formulieren der konkreten Formularklausel weitere Anforderungen zu beachten, um die Risiken des Vermieters für dessen Freizeichnung von den Schönheitsreparaturen zu minimieren.
Zunächst muss der Vermieter klar zum Ausdruck bringen, dass er keine Schönheitsreparaturen schuldet, ohne dass diese Pflicht auf den Mieter übertragen wird. Insoweit erscheint die Formulierung "Die Durchführung der Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen" (Blank in Blank/Börstinghaus, § 535 BGB Rn 431) wenig geeignet, einem durchschnittlichen Mieter zu verdeutlichen, dass der Mieter keine Renovierungsarbeiten schuldet (Artz NZM 2015, 801, 806; Hartmann jurisPR-MietR 12/2015 Anm. 1 D). Ein zusätzliches Risiko für den Vermieter ist, dass die Formulierung "bleibt dem Mieter überlassen" nach § 305 Abs. 2 BGB ein freies Gestaltungsermessen des Mieters ausgelegt werden kann, das auch hinsichtlich Farbwahl und Qualität der Schönheitsreparaturen gilt.
Hinweis:
So kann sich der Vermieter von Schadenersatzansprüchen wegen Verletzung des Rücksichtnahmegebots abschneiden (BGH, Urt. v. 6.11.2013 – VIII ZR 416/12). Auch eine Beschaffenheitsvereinbarung wie "der Vermieter vermietet die Räume unrenoviert" ist ungeeignet, weil nicht klar genug zum Ausdruck kommt, ob sich dies nur auf den Zeitpunkt der Übergabe oder auf die gesamte Mietzeit bezieht. Vorzugswürdig sind daher eindeutige Formulierungen wie "der Vermieter schuldet keine Schönheitsreparaturen" (Lehmann-Richter NZM 2015, 818, 820) oder "die Pflicht des Vermieters zu Schönheitsreparaturen ist ausgeschlossen".
Darüber hinaus ist dem Vermieter dringend zu empfehlen, den Ausschluss auf die durch den Mietgebrauch veranlassten Schönheitsreparaturen zu beschränken. Andernfalls droht die Unwirksamkeit der Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB bzw. Verstoßes gegen das Transparenzgebot aus § 307 Abs. 1 S. 2 BGB. Bei Realisierung klassischer Eigentümerrisiken muss der Vermieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet bleiben, z.B. bei Beschädigung der Mietsache durch einen vom Mieter nicht zu vertretenden Brand oder einen Leitungswasserschaden (BGH, Urt. v. 25.2.1987 – VIII ZR 88/86; eine einschränkende Auslegung der Formularklausel dahingehend, dass nur durch den Mietgebrauch veranlasste Schönheitsreparaturen abbedungen sind, ist nach der strengeren Handhabung des AGB-Rechts durch den BGH nicht mehr zu erwarten vgl. BGH, Urt. v. 18.3.2015 – VIII ZR 185/14, ZAP EN-Nr. 473/2015). Alles andere widerspräche dem Grundsatz "casum sentit dominus". Zudem wäre es unbillig. Der versicherte Vermieter bekommt die Kosten der durch einen Schadensfall veranlassten Schönheitsreparaturen von seiner Sachversicherung erstattet, deren Beiträge der Mieter i.d.R. als Nebenkosten trägt (§ 2 Nr. 13 BetrKV; dies gilt sogar bei leichter Fahrlässigkeit des Mieters, vgl. BGH, Urt. v. 19.11.2014 – VIII ZR 191/13).
Für die vertragliche Umsetzung des Ausnahmetatbestands wird folgende Formulierung vorgeschlagen:
Formulierungsbeispiel:
"Der Vermieter schuldet keine Schönheitsreparaturen; ausgenommen sind die Schönheitsreparaturen, die nicht durch den Gebrauch der Mietsache veranlasst sind."
Dies bezweckt, dass der Mieter, der ausnahmsweise Schönheitsreparaturen vom Vermieter einfordert, darlegen und ggf. beweisen muss, dass der Renovierungsbedarf nicht auf seinem Mietgebrauch, sondern einer anderen Ursache wie einem Schadensfall beruht.
Hinweis:
Solange die Wirksamkeit eines formularvertraglichen Ausschlusses der Vermieterpflicht zu Schönheitsreparaturen bei unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Geschäftsräumen nicht belastbar höchstrichterlich geklärt ist, ist diese Gestaltung nur eingeschränkt zu empfehlen.
Gerade bei größeren Mietsachen oder langer Mietzeit könnte ein Wiederaufleben der Schönheitsreparaturpflicht nach § 306 Abs. 2 BGB für den Vermieter teuer werden, vor allem wenn Schönheitsreparaturen im Laufe einer langen Mietzeit mehrfach fällig werden und hoher Vor- und Nachbereitungsaufwand anfällt (§§ 555a Abs. 3, 578 Abs. 2 BGB). Besser geeignet erscheint das Abbedingen der Vermieterpflicht, wenn das Mietverhältnis kurzfristig ordentlich kündbar ist, so dass der Vermieter sich der Schönheitsreparaturpflicht ggf. durch Beendigung des Mietverhältnisses entziehen oder den Mietvertrag durch Änderungskündigung nachbessern kann. Dies dürfte jedoch nur auf einem "Vermietermarkt" oder bei besonders nachgefragten Mietobjekten umsetzbar sein.