1. Inhaltskontrolle von Schönheitsreparaturklauseln (§ 307 BGB)
In der Vergangenheit hat eine zunehmende Annäherung der Rechtsprechung des 12. Zivilsenats des BGH an die Rechtsprechung des 8. Zivilsenats bei der Kontrolle von Schönheitsreparaturklauseln stattgefunden (BGH, Urt. v. 6.4.2004 – XII ZR 308/02; BGH, Urt. v. 8.10.2008 – XII ZR 84/06). Hieran wird vereinzelt kritisiert, dass die Rechtsprechung quasi automatisch den strengen Prüfungsmaßstab gegenüber Verbrauchern im unternehmerischen Rechtsverkehr übernimmt (Berger NJW 2010, 465 f.; Wichert ZMR 2014, 612). Dies ist keineswegs überraschend oder gar eine Besonderheit des Mietrechts.
2. Besonderheiten bei Verträgen mit Unternehmern
a) Anwendbarkeit des AGB-Rechts
Das Gesetz regelt in § 310 Abs. 1 BGB zunächst Besonderheiten hinsichtlich der Anwendung des AGB-Rechts in den §§ 305 ff. BGB auf Verträge mit einem Unternehmer. Danach sind bestimmte Vorschriften des BGB grundsätzlich nicht anzuwenden:
In § 310 Abs. 1 S. 2 BGB werden die "im Handelsverkehr" geltenden Gewohnheiten und Gebräuche erwähnt, auf die im Rahmen der Inhaltskontrolle angemessen Rücksicht zu nehmen ist. Gemäß dem gesetzlichen Wortlaut scheint man bei der Beurteilung einer konkreten Klausel im Rahmen der Inhaltskontrolle deutlich zwischen der Geschäftsraummiete und der Wohnraummiete unterscheiden zu müssen. Die §§ 308, 309 BGB mit den dort enthaltenen speziellen Klauselverboten gelten kraft ausdrücklicher Vorgabe in § 310 Abs. 1 S. 1 BGB nicht. Dies belegt die Rechtsprechung des 12. Zivilsenats, der eine unmittelbare Anwendung der §§ 308, 309 BGB im Rahmen der Inhaltskontrolle bei der Geschäftsraummiete ablehnt (bspw. BGH, Urt. v. 9.6.2010 – XII ZR 171/08; BGH, Urt. v. 21.7.2010 – XII ZR 189/08).
b) Indizwirkung der Klauselverbote
Nach ständiger Rechtsprechung (BGH, Urt. v. 19.9.2007 – VIII ZR 141/06; BGH, Urt. v. 25.10.1995 – VIII ZR 258/94; BGH, Urt. v. 8.3.1984 – VII 349/82) haben die Klauselverbote des § 308 BGB und des § 309 BGB jedoch eine Indizwirkung für die Kontrolle nach § 307 BGB. Würde eine Klausel des Mietvertrags gegen § 308 oder § 309 BGB verstoßen, indiziert dies eine unangemessene Benachteiligung auch gegenüber einem Mieter eines Geschäftsraummietvertrags. Der 12. Zivilsenat teilt diese Auffassung und spricht einzelnen Klauselverboten eine Indizwirkung im Rahmen der Inhaltskontrolle zu (BGH, Urt. v. 27.6.2007 – XII ZR 54/05, Aufrechnungsverbot; BGH, Urt. v. 19.12.2007 – XII ZR 13/06, Annahmefrist). Kritisch betrachtet, mag dies in der Rechtsprechung dazu verleiten, die Klauselwertungen der §§ 308, 309 BGB automatisch im Rahmen des § 307 BGB anzuwenden, was tatsächlich über die Indizwirkung zu einer Neutralisierung der Differenzierung zwischen Geschäftsraum- und Wohnraummietvertrag führen würde. Ein derartiges Verständnis wäre verfehlt, da es nach der Rechtsprechung des BGH eben nur eine Indizwirkung und keine Vermutungswirkung ist. Der BGH lehnt eine schematische Übertragung der Wertungen der §§ 308, 309 BGB ab (BGH, Urt. v. 19.9.2007 – XII 141/06; BGH, Urt. v. 28.10.2004 – VII ZR 385/02). Es ist also im Einzelfall durch das Gericht zu begründen, sofern die Wertungen der Klauselverbote der §§ 308, 309 BGB auch die Unwirksamkeit nach § 307 BGB begründen sollen. Trotz Indizwirkung sind daher die Besonderheiten des unternehmerischen Geschäftsverkehrs zu beachten und im Einzelfall die Berücksichtigung der §§ 308, 309 BGB zu begründen (Leo/Ghassemi-Tabar, AGB im Gewerberaummietrecht, I. Teil Kap. H III Rn 250 ff.).
3. Bewertung
Dennoch zeigt sich in der Rechtsprechung des 12. Zivilsenats eine starke Tendenz zur Annäherung an die Entscheidungen des 8. Zivilsenats, was jedoch keinen automatischen "Gleichschritt" bedeutet. Hierbei sprechen mehr Gründe für eine Übertragbarkeit der Entscheidung des BGH vom 18.3.2015 auf das Geschäftsraummietrecht als dagegen: Für die Wirksamkeit einer formularvertraglichen Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unrenovierten Geschäftsraums ohne Geldausgleich lässt sich anführen, dass grundsätzlich eine Übertragung der Erhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, d.h., dass die Instandhaltung und Instandsetzung für die zum ausschließlichen Gebrauch überlassenen Räume nach der Rechtsprechung des BGH möglich ist. Schönheitsreparaturen sind ein Teil dieser Erhaltungslast. Der Geschäftsraummieter erscheint weniger schutzwürdig, da Geschäftsräume einer häufigeren Umgestaltung unterliegen als Wohnräume, so dass ein unrenovierter Zustand nicht so stark ins Gewicht fällt. Eigene farbliche Gestaltungskonzepte und der Druck, ein Ambiente für Mitarbeiter oder Kunden zu schaffen, lassen die wirtschaftliche Bedeutung und damit die Schutzwürdigkeit des Mieters sinken. Es ist in derartigen Fällen irrelevant, ob das Mietobjekt unrenoviert ist, da der Geschäftsraummieter ohnehin bei Mietbeginn Schönheitsreparaturen im Eigeninteresse ausführen wird.
Bei näherer Betrachtung sind diese Argumente jedoch nicht stichhaltig. Schönheitsreparaturen belasten den Mieter sowohl bei Geschäftsraum...