Es wurde bereits herausgearbeitet, dass beide Parteien auch im Lichte des neuen BGH-Urteils gut beraten bleiben, eine Verhandlungslösung zu suchen. Das gilt gerade auch für Vermieter. Denn nach Auffassung des BGH kann die grundsätzliche Verweigerung einer Aufnahme von Verhandlungen in Fällen gestörter oder gar weggefallener Geschäftsgrundlage bereits zu Schadensersatzansprüchen der Gegenseite führen (BGH, Urt. v. 30.9.2011 – V ZR 17/11, juris, mit Anm. Horst in: InfoM 2012, S. 127 ff.). Das liegt daran, dass die Parteien Näheres zur vertraglichen Anpassung in einer gemeinsamen Verhandlung zu klären versuchen müssen, bevor eine Partei gegen die andere im Wege der Anspruchsverfolgung streitig vorgeht. Erfolgt der Verhandlungsversuch nicht, können sich schon deshalb Schadensersatzansprüche gegen den Vertragspartner ergeben. Das Rechtskonstrukt der gestörten Geschäftsgrundlage sieht also klar vor, dass die Parteien in Verhandlungen eintreten müssen. Führt die Verhandlung zu keinem einvernehmlichen Ergebnis, kann jeder der Vertragspartner auf Anpassung des Vertrags klagen oder auch direkt auf Leistung (BGH, Urt. v. 30.9.2011 – V ZR 17/11, juris). Hinzutreten, wie schon angemerkt, zeitliche und wirtschaftliche Aspekte.
Praxisbezogen kann nach alledem eine Lösung im Moment nur "in der Mitte" liegen, obwohl der BGH pauschalen Betrachtungsweisen – im Falle der streitigen Entscheidung zu Recht – eine Absage erteilt. Die Empfehlung kann nur lauten, all die eingangs angerissenen Fragen möglichst im Verhandlungswege zu klären, um teuren und zeitaufwendigen rechtlichen Auseinandersetzungen zu entgehen. Denn so wie dem Mieter an einem aufrechterhaltenen Mietverhältnis gelegen sein muss, muss dies auch der Vermieter i.S.d. Immobilienbewirtschaftung entsprechend sehen; zumal dann, wenn das Mietverhältnis bisher "gut" verlief. Hier setzt der Gedanke eines Forderungsmanagements mit dem Ziel einer möglichst qualifizierten Ratenzahlungsvereinbarung einschließlich einer Schweigepflichtentbindungserklärung an.
1. Bisherige Mietverhältnisse
In laufenden Mietverhältnissen bleibt eine Lösung "der Mietfrage" im Wege der Verhandlung geboten; ansonsten lässt sich kaum einschätzen, wie ein Gericht einen angestrebten angemessenen Interessenausgleich (BT-Drucks 19/25322 v. 16.12.2020, S. 21, 3. Abs.) bewerten wird. Neben rechtlichen Unwägbarkeiten auch beim verfahrensrechtlichen Beschleunigungsgebot (§ 44 EGZPO) zeigt sich ein Rechtsstreit als Alternative aus Liquiditätsgründen auch zeitlich zu langwierig und zu kostenintensiv.
2. Vertragsschlüsse ab dem 8.3.2020
Der Gesetzgeber stellt auf Erkennbarkeit pandemischer Entwicklungen ab und grenzt den Anwendungsbereich von Art. 240 § 7 EGBG damit ein. Zur Abgrenzung lässt sich die gesetzgeberische Entscheidung im ersten Pandemiegesetz von 27.3.2020 (BGBl. I 2020, S. 569 ff.) im anderen Zusammenhang fruchtbar machen (Art. 240 § 1 Abs. 1 und 2 EGBGB; temporär begrenztes Leistungsverweigerungsrecht zur Erfüllung von Verträgen durch beteiligte Verbraucher und Kleinstunternehmer). Der Gusto auch dort: Verträge, die ab dem 8.3.2020 geschlossen worden sind, wurden bereits unter dem Einfluss von Corona gezeichnet. Für diese Lagen ist keine coronabedingte Erleichterung vorgesehen. Die Vertragsparteien handelten mit entsprechendem Bewusstsein. Aus diesem Zusammenhang erschließt sich, dass dann auch Art. 240 § 7 EGBG zeitlich nicht eingreifen soll. Folge ist dann eine Reduktion seines zeitlichen Anwendungsbereichs in den Fällen später Vertragsschlüsse ab dem 8.3.2020 nach Bekanntwerden des Coronaproblems. Allerdings wird zu Recht für Vertragsabschlüsse vor dem 8.3.2020 eine Rückwirkung der Vorschrift für die Zeit vor ihrem Inkrafttreten angenommen (vgl. bereits: BT-Drucks 19/25322, S. 24; bestätigend BGH, Urt. v. 12.1.2022 – XII ZR 8/21, Rn 48 m.w.N.).
Auch das LG Braunschweig (LG Braunschweig, Beschl. v. 9.6.2021 – 1 S 74/21, n.v.) kommt bei der Prüfung von Art. 240 § 7 EGBGB im Falle eines Mietforderungsstreits, dem ein Spielhallenmietvertrag zugrunde liegt, zu dem Ergebnis, dass die Vorschrift nicht anwendbar ist, wenn
- die Parteien in der vorvertraglichen Verhandlung klare Vereinbarungen über die Zuweisung von Verwendungsrisiken an den Mieter getroffen haben,
- diese Zuweisung des Verwendungsrisikos allgemein Fälle von Gesetzesänderungen, Rechtsprechung oder behördlichen Anweisungen bzw. Auflagen, die dem Betrieb der Spielhallen nicht mehr ermöglichen, betrifft, und die
- als Rechtsfolge lediglich ein Sonderkündigungsrecht des Mieters vorsehen.
In diesem Falle handle es sich um eine weit gefasste Regelung, die generell öffentlich-rechtliche Regelungen, die den Betrieb der Spielhalle entgegenstehen, umfassen. Auch wenn sie zu einer Zeit getroffen worden sei, in der von Corona noch keine Rede sein konnte, sei sie aufgrund ihres gewollten umfassenden Charakters doch auch auf coronabedingte Betriebsstörungen anzuwenden (S. 9 der Entscheidungsgründe, 2. Abs.).
3. Neuverträge ab Inkrafttreten der Vorschrift am 1.1.2021
Neuverträge zeichnet es aus, dass sie in Kenntnis der pandemischen Lage geschlossen werden. Das schneidet den Einwand auf ...