ZAP 4/2022, Verlängerung oder Beendigung von Fitnessstud ... / 1. Art 240 § 7 EGBGB

Artikel 240 § 7 EGBGB wurde am 17.12.2020 durch das Gesetz zu Miet- und Pachtverhältnissen während der’COVID-19-Pandemie eingeführt. Damit sollte eine den Interessen von Mieter und Vermieter im Gewerberaummietrecht gerecht werdende Regelung für die Pandemieauswirkungen geschaffen werden. Sie gilt ausdrücklich nur für das Mietrecht. Durch sie wird die gesetzliche Vermutung des in’§ 313 BGB enthaltenen realen Elements der schwerwiegenden Änderung von Umständen, die Vertragsgrundlage waren, geschaffen. Dies gilt nur für Verträge, die vor Eintritt der Pandemiemaßnahmen abgeschlossen worden sind. Für alle nach dem 16.3.2020 entstandenen Verträge ist Art. 240 § 7 EGBGB nicht anwendbar. Es gibt keinen Bedarf einer Vertragsanpassung mehr, wenn die Parteien sich bei Vertragsschluss auf die möglichen Umstände einstellen konnten (BT-Drucks 19/25322).

Die Gesetzesbegründung betont, dass diese Regelung nicht in das mietrechtliche und allgemeine Leistungsstörungsrecht eingreift. Damit soll nicht geregelt werden, ob die Schließung ein Mangel i.S.d. Leistungsstörungsrechtes ist. Die Subsidiarität des § 313 BGB wird nicht aufgehoben.

Die gesetzliche Vermutungswirkung bezieht sich im Fall der Anwendung des § 313 BGB lediglich auf eines seiner Merkmale, nämlich die schwerwiegende Änderung von Vertragsumständen. Alle weiteren Voraussetzungen des § 313 BGB muss der Mieter darlegen und beweisen (z.B. Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses, ersparte Aufwendungen, Inanspruchnahme von Kurzarbeit oder anderer staatlicher Hilfen).

Schon mit der ausdrücklichen Geltung für das Mietrecht ist eine Ausdehnung auf Fitnessstudioverträge ausgeschlossen. Auch mit seiner aktuellen Entscheidung zu den Auswirkungen der behördlich angeordneten Schließung auf Gewerberaummietverhältnisse hat der BGH mit Urt. v. 12.1.2022 – XII ZR 8/21 (s. dazu ZAP EN-Nr. 84/2022 [Ls.]; ferner Horst ZAP F. 4 R, S. 1021 ff. [in dieser Ausgabe]) die neu eingeführten Art. 240 § 2 und 7 EGBGB wortlautgetreu i.R.v. Mietverhältnissen ausgelegt. Dafür gibt es den speziellen Art. 240 § 5 EGBGB.

Der Gesetzgeber hat dafür offensichtlich keinen Regelungsbedarf gesehen, sondern ausdrücklich betont, dass sich an anderen als Miet- oder Pachtverhältnissen nichts ändert. Im Gegenteil, in der Gesetzesbegründung wird darauf verwiesen, dass die allgemeinen und mietrechtlichen Gewährleistungs- und Gestaltungsrechte vorrangig zu § 313 BGB sind. Die Vermutungswirkung greift erst ein, wenn § 313 BGB unter Beachtung der Subsidiarität anwendbar ist.