ZAP 5/2020, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die For ... / 1. Kündigungsausschlussvereinbarungen

Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses grds. möglich. Der BGH hat die tatbestandlichen Voraussetzungen, aber auch die Rechtsfolgen sehr stark ausdifferenziert. Unterscheidungskriterien für die Beurteilung der Wirksamkeit sind nach Auffassung des BGH:

Form der Vereinbarung:	Individualvereinbarung
	Formularvertrag
Verbindung mit einer Staffelmiete:	Ja
	Nein
Laufzeit:	Bis vier Jahre
	Über vier Jahre
Beschränkung:	Nur für den Mieter
	Wechselseitig für beide Vertragsparteien

Daraus ergibt sich folgende Matrix an Fallkonstellationen:

Verzicht gilt	Individualvertraglicher Kündigungsausschluss			Formularvertraglicher Kündigungsausschluss
	Bis 4 Jahre	Über 4 Jahre		Bis 4 Jahre		Über 4 Jahre
		Ohne Staffelmiete	Mit Staffelmiete	Ohne Staffelmiete	Mit Staffelmiete	Ohne Staffelmiete	Mit Staffelmiete
wechselseitig	Zulässig (BGH NZM 2018, 556; NJW 2011, 59; NJW 2004, 1448)		Ist nur insoweit unwirksam als 4 Jahre überschritten werden (BGH NJW 2006, 2696)	Zulässig i.d.R., wenn nur ordentliche Kündigung ausgeschlossen wurde (BGH NJW 2004, 3117; NZM 2004, 734; WuM 2004, 672)		Unzulässig (BGH NJW 2011, 597; NJW 2005, 1574)	Ab 9/2001 vereinbart: Insgesamt unwirksam (BGH NJW 2006, 1059)
einseitig				Unwirksam (BGH NJW 2009, 912)	Strittig, aber nach BGH möglich (BGH NJW 2006, 1056; NJW 2009, 353)

Eine Kündigungsausschlussvereinbarung ist demnach auf jeden Fall unwirksam, wenn

• sie formularvertraglich vereinbart wurde und für mehr als vier Jahre gelten soll;
• sie formularvertraglich vereinbart wurde und auch außerordentliche fristgerechte Kündigungsgründe erfasst.

Um einen formularvertraglichen Ausschluss handelt es sich auch, wenn der Vermieter handschriftlich in eine Lücke im vorformulierten Vertragstext die Zahl einträgt (BGH NZM 2017, 71). Die maßgebliche Vierjahresfrist für die Beurteilung der Wirksamkeit von Kündigungsausschlussvereinbarungen beginnt immer mit dem Abschluss der Vereinbarung und nicht mit dem Wirksamwerden (BGH NZM 2005, 782). Sie endet dann genau vier Jahre später, auch wenn dies ein Termin ist, zu dem der Mietvertrag gar nicht gekündigt werden kann, weil er z.B. mitten im Monat liegt (BGH NZM 2006, 579). Etwas anderes kann bei besonderen Vermietungssituationen wie z.B. bei der Vermietung an Studenten (BGH NZM 2009, 779) oder Auszubildende (AG Dortmund NZM 2010, 862) gelten.