ZAP 5/2020, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die For ... / 3. Anspruch auf Nutzungsentschädigung

Der Mieter muss gem. § 546a BGB eine Nutzungsentschädigung für die Zeit der Vorenthaltung zahlen. Die Mietsache wird dem Vermieter dann i.S.d. § 546a Abs. 1 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (BGH NZM 2017, 630 = NJW 2017, 2997; NZM 2006, 52; NZM 2006, 12; BGHZ 204, 83). An einem Rückerlangungswillen des Vermieters fehlt es etwa, wenn er trotz Kündigung des Mieters von einem Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht (BGH NZM 2017, 630; NJW 2006, 140; NJW 2013, 3232). Fehlt es an einem Rückerlangungswillen des Vermieters, steht diesem ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB grds. auch dann nicht zu, wenn der Mieter zur Rückgabe der Mietsache außerstande ist und die subjektive Unmöglichkeit durch ihn selbst verursacht wurde (BGH NZM 2017, 630; NJW 1960, 909; BGHZ 90, 145, 148).

Der Mieter schuldet eine Entschädigung mindestens in Höhe der vereinbarten Miete oder, wenn die ortsübliche Miete höher ist, in Höhe der ortsüblichen Miete. Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gem. § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrags über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen (BGH NZM 2017, 186 = NJW 2017, 1022). Eine erstmals nach Vertragsbeendigung eingetretene Verschlechterung der Mietsache, die beim Fortbestehen des Mietverhältnisses eine Minderung der Miete zur Folge gehabt hätte, führt grds. nicht dazu, den Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in entsprechender Anwendung von § 536 BGB herabzusetzen (BGH NJW 2015, 2795 = NZM 2015, 695; NJW 1961, 916). Etwas anderes gilt nur dann, wenn den Vermieter nach Treu und Glauben i.R.d. Abwicklungsverhältnisses ausnahmsweise eine nachvertragliche Pflicht zur Beseitigung von Mängeln der vorenthaltenen Mietsache trifft. War die Mietsache bereits zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrags mangelhaft und die Miete deshalb gemindert, dann schuldet der Mieter auch nur eine geminderte Nutzungsentschädigung.

Die Geltendmachung der im Einzelfall höheren Marktmiete bedarf keiner besonderen rechtsgestaltenden Willenserklärung des Vermieters (BGH NJW 1999, 2808). Die Geltendmachung der höheren ortsüblichen Miete kann auch rückwirkend und nachträglich geltend gemacht werden. Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB gilt hier nicht (LG Freiburg WuM 1993, 671; LG Stuttgart NJW-RR 1987, 401). Die Nutzungsentschädigung ist bis zum Zeitpunkt der Aufgabe der Nutzung zu zahlen, also taggenau abzurechnen (BGH NZM 2006, 52). Nutzungsentschädigung ist auch für die Zeit einer vom Vermieter eingeräumten oder vom Gericht angeordneten Räumungsfrist zu zahlen (BGH NZM 2006, 820).