Zusammenfassung
Hinweis:
Der erste Teil des Beitrags "Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die Formalien und Rechtsfolgen – Teil 1" ist abgedruckt in ZAP 2020, F.4, S. 1843.
III. Rechtsfolgen einer Kündigung
1. Allgemeines
Ist die Kündigung entsprechend den zuvor unter II (s. Börstinghaus, ZAP F. 4, S. 1843 ff.) beschriebenen formellen Voraussetzungen erfolgt und liegt, soweit erforderlich, ein Kündigungsgrund vor, beendet sie das Mietverhältnis bei einer ordentlichen Kündigung oder einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist zum Ablauf der Kündigungsfrist, bei einer fristlosen Kündigung zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung, auch wenn der Vermieter eine Räumungs- oder Ziehfrist bewilligt (BGH NZM 2006, 820). Ein Mietverhältnis wird durch die Kündigungserklärung des Vermieters jedoch dann nicht beendet, wenn das Mietverhältnis durch Ausübung des Vormietrechts verlängert worden war (AG Hamburg-Blankenese ZMR 1986, 17). Ein Widerruf oder eine Rücknahme einer Kündigung ist nach ihrem Zugang nicht mehr möglich, vor und bis zum Zugang kann sie gem. § 130 Abs. 1 S. 2 BGB widerrufen werden (BGH NZM 1998, 628; OLG Hamm ZMR 1979, 249; LG Düsseldorf DWW 1993, 104).
Ein verspäteter Widerruf wird i.d.R. aber als Angebot auf Abschluss eines Vertrags über die Aufhebung der Kündigungswirkung oder als ein neuer Mietvertrag unter den bisherigen Bedingungen zu verstehen sein. Wird ein auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über ein Grundstück vorzeitig fristlos gekündigt, einigen sich die Vertragspartner aber später auf eine "Rücknahme der Kündigung" und Fortsetzung des Mietverhältnisses, dann liegt darin der Abschluss eines neuen Mietvertrags. Soll dieser für längere Zeit als ein Jahr gelten, unterliegt er dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB (BGH NZM 1998, 628).
2. Herausgabeanspruch
Nach Ausspruch der Kündigung und Ablauf der Kündigungsfrist entsteht ein Abwicklungsverhältnis. Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung gem. § 546 Abs. 1 BGB und, wenn der Vermieter auch Eigentümer des Grundstücks ist, gem. § 985 BGB an den Vermieter herauszugeben. Die Rückgabe stellt damit die Rückabwicklung der Überlassung gem. § 535 Abs. 1 BGB dar. Die Rückgabe setzt grds. eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus. Davon abgesehen ist der Zustand, in dem sich die Mietsache bei ihrer Rückgabe befindet, für die allein in der Rückgabe selbst bestehende Leistungspflicht ohne Bedeutung. § 546 Abs. 1 BGB enthält keine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist (BGH NJW 2019, 1877; NJW 2018, 1746; NZM 2018, 717). Bei Verschlechterungen oder Veränderungen der Mietsache kann der Vermieter deshalb zwar Schadenersatz verlangen, ist aber nicht zur Ablehnung ihrer Rücknahme berechtigt (BGH NJW 2018, 1746).
Bedeutung hat die Frage, ob der ordnungsgemäße Zustand der Mietsache zur Erfüllung der Rückgabepflicht gehört, auch für die Frage, ob der Vermieter dem Mieter eine Frist setzen muss, bevor er Schadenersatz verlangen kann. Entscheidend für die Unterscheidung zwischen Ansprüchen gem. § 280 BGB und solchen gem. § 281 BGB ist nämlich die Frage, ob es sich um die Erfüllung einer vertraglichen Hauptpflicht oder einer Obhutspflicht oder Obliegenheit handelt. Nach Ansicht des BGH (NJW 2018, 1746; NZM 2018, 717) muss danach differenziert werden, ob der Anspruch auf eine Veränderung des Zustands gerichtet ist, dann ist eine Fristsetzung erforderlich (z.B. bei unterlassenen Schönheitsreparaturen), oder auf Erhaltung des ursprünglichen Zustands. Im letzteren Fall handelt sich gerade nicht um einen Anspruch statt der Leistung, der immer eine Fristsetzung erfordert. Dem Vermieter steht in diesem Fall ein sofort fälliger Anspruch auf Schadenersatz zu, und zwar nach seiner Wahl in Form der Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder des Geldersatzes (§ 249 Abs. 2 BGB).
Ob die Abtretung des Eigentumsherausgabeanspruchs rechtlich möglich ist, ist sehr zweifelhaft (BGH NJW 1983, 112; abl. OLG München ZMR 1996, 375), jedoch unterliegt die Abtretung des Herausgabe- und Räumungsanspruchs aus dem Mietvertrag keinen rechtlichen Bedenken. Eine andere Frage ist die, ob der dem Vermieter zustehende Herausgabeanspruch im Wege der Prozessstandschaft durch einen Dritten geltend gemacht werden kann. Hierzu ist ein eigenes schutzwürdiges Interesse des Prozessstandschafters erforderlich. Nach LG Berlin (GE 1989, 311) soll dies zumindest bei der den Grundbesitz des Ehemanns verwaltenden Ehefrau nicht der Fall sein. Auch der Hausverwalter kann die Ansprüche des Vermieters nicht in eigenem Namen geltend machen (LG Hamburg WuM 1991, 599; LG Kassel ZMR 1992, 548).
Der Anspruch auf Herausgabe besteht gem. § 546 Abs. 1 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses. Nach BGH (NJW 1989, 451 f.) wird der Anspruch auf Rückgabe "am letzten Tage der Beendigung des Mietverhältnisses" fällig. Fällt dieser Tag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, muss die Mietsache erst am nächsten Werktag zurückgegeben werden. Für die Zeit ist keine Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs. 1 BGB zu bezahlen.
Neben dem Her...