Zahlungsverzugskündigungen erfolgen heute regelmäßig als fristlose und als fristgerechte Kündigung. Zahlt der Mieter dann innerhalb der Schonfrist oder gibt die öffentliche Hand eine Verpflichtungserklärung ab, stellt sich tagtäglich die Frage, welche Bedeutung dies für die ordentliche Kündigung hat. Diskutiert werden hier seit vielen Jahren unterschiedliche Lösungen. Der BGH hat jetzt noch einmal mit deutlichen Worten klargestellt, dass diese Frage grds. nur vom Gesetzgeber entschieden werden kann und dass für eine richterliche Rechtsfortbildung hier kein Platz ist. Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands bzw. eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat nach dem Wortlaut des § 569 Abs. 3 BGB lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung. Diese beschränkte Wirkung des Nachholrechts des Mieters entspricht dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers, sodass der an Gesetz und Recht gebundene Richter diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren bisher nicht erreichbar war (BGH, Urt. v. 13.10.2021 – VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49, WuM 2021, 744, GE 2021, 1549, NJW-RR 2022, 80, DWW 2022, 16, MietPrax-AK § 569 BGB Nr. 12 m. Anm. Eisenschmid; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 26/2021 Anm. 3; Schneehain MietRB 2022, 1; Drasdo NJW-Spezial 2022, 67).
Der VIII. Senat hat im gleichen Verfahren i.Ü. durch Beschluss (Beschl. v. 12.10.2021 – VIII ZR 91/20NZM 2022, 55, WuM 2021, 753, GE 2021, 1562, MietPrax-AK Art. 103 GG Nr. 1 m. Anm. Börstinghaus) eine Nichtzulassungsbeschwerde wegen weiterer im Berufungsverfahren nachgeschobener Kündigungen und der insofern erfolgten Klageabweisung zurückgewiesen.
a) Keine Tricksereien bei Eigenbedarf
Eine Aktiengesellschaft kann keinen Eigenbedarf haben, da sie selbst nicht wohnen kann. Überträgt eine Aktiengesellschaft einen 5/100-Miteigentumsanteil an der Wohnung schenkungsweise auf die gerade volljährig gewordene Tochter eines Gesellschafters der AG, um auf diese Weise eine Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs zu schaffen, ist dieses Verhalten treuwidrig und stellt einen Rechtsmissbrauch dar. Die Vorgehensweise der Vermieterinnen (AG und Tochter) zeichnete sich hier dadurch aus, dass der Klägerin zu 2 mit der schenkweisen Übertragung eines 5/100-Miteigentumsanteils formal eine "minimale" Miteigentümerstellung und Mitvermieterstellung verschafft wurde, mit der ersichtlich allein das Ziel verfolgt wurde, eine der Aktiengesellschaft als juristischer Person nicht mögliche Eigenbedarfskündigung zugunsten der Tochter eines Vorstandsmitglieds zu verwirklichen, ohne dass mit der Übertragung eine nennenswerte Änderung der Eigentums- bzw. der wirtschaftlichen Verhältnisse an der Immobilie verbunden war. Die Beurteilung dieser Vorgehensweise als rechtsmissbräuchlich durch das Berufungsgericht hat der BGH bestätigt (BGH, Beschl. v. 30.3.2021 – VIII ZR 221/19, WuM 2021, 491, NZM 2021, 683, ZMR 2021, 877, GE 2021, 999, NJW-RR 2021, 1168, MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 80 m. Anm. Eisenschmid; Beyer jurisPR-MietR 16/2021 Anm. 3).
b) Keine Kündigung bei Widerruf der Untermieterlaubnis
Vermietet der Mieter eine Wohnung mit Genehmigung des Vermieters unter, so hat der Untermieter vollen Kündigungsschutz. Das bedeutet, dass der Hauptmieter das Untermietverhältnis nur ordentlich kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Wird die Genehmigung zur Untervermietung widerrufen, stellt dies keinen Kündigungsgrund für das Untermietverhältnis dar; allenfalls einen Kündigungsgrund für das Hauptmietverhältnis. Eine Kündigung des Untermietverhältnisses nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB ist aber nicht möglich. Ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann nur angenommen werden, wenn das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe. Will der Hauptmieter aber gar nicht in die Wohnung zurückkehren, begründet allein die Gefahr, einer auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützten Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch den Hauptvermieter ausgesetzt zu sein, ein berechtigtes Interesse der Kläger an der Kündigung des Untermietverhältnisses nicht. Denn dem allgemeinen Interesse der Kläger an einem (vorsorglichen) Erhalt der seit Jahrzehnten von ihnen nicht genutzten Wohnung für einen möglicherweise in Zukunft entstehenden Nutzungsbedarf kommt ein für eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB erforderliches Gewicht nicht zu (BGH, Beschl. v. 3.8.2021 – VIII ZR 329/19, GE 2021, 1425, NZM 2021, 886, MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 81 m. Anm. Börstinghaus; Drasdo NJW-Spezial 2021, 738).
c) Eingeschränkter Mieterschutz bei Zwangsversteigerung
Der Ersteigerer eines Grundstücks tritt zwar auch nach § 566 BGB in die Mietverträge ein, ihm steht aber gem. § 57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht zu. Dieses ...