ZAP 6/2022, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 3. Belegeinsichtsrecht bei Großvermietern

Dem Mieter steht ein Anspruch auf Belegeinsicht hinsichtlich der in eine Betriebskostenabrechnung aufgenommenen Kosten zu. Da große Wohnungsunternehmen immer mehr dazu übergehen, bestimmte zu den Betriebskosten zählende Leistungen durch Schwesterunternehmen selbst anzubieten (Hausmeisterdienste, Reinigungsarbeiten, Gartenpflege), vermuten Mieter im Einzelfall, dass hier ein zusätzlicher Gewinn auf Vermieterseite generiert werden soll. Um das zu kontrollieren, verlangen die Mieter auch Einsicht in die Belege der Schwesterunternehmen. Der BGH hat in zwei Entscheidungen hierzu für die beiden üblichen Modelle, die in der Wohnungswirtschaft praktiziert werden, Grundsätze entwickelt. Eine von dem Vermieter gem. § 556 Abs. 3 S. 1 BGB vorzunehmende Abrechnung dient dazu, die Betriebskosten des jeweiligen Abrechnungszeitraums zu erfassen, zusammenzustellen und unter Abzug der geleisteten Vorauszahlungen auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Dazu muss sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 Abs. 1 BGB entsprechen, also eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten, um es dem Mieter zu ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Darüber hinaus bestimmt § 259 Abs. 1 BGB, dass Belege, soweit sie erteilt zu werden pflegen, vorzulegen sind. Dementsprechend gehört es auch zu einer vom Vermieter vorzunehmenden ordnungsgemäßen Abrechnung, dass er dem Mieter auf dessen Verlangen zusätzlich die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch deren Vorlage ermöglicht, soweit dies zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist. Der Darlegung eines besonderen Interesses bedarf es hierbei nicht. Es genügt vielmehr das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren.

Das Einsichtsrecht der Mieter bezieht sich immer auf die Unterlagen aus dem Vertragsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Schwesterunternehmen. Hierzu zählen regelmäßig der zwischen den Konzernunternehmen bestehende Geschäftsbesorgungsvertrag über die Erbringung der Leistungen sowie die Tätigkeitsnachweise des Schwesterunternehmens und dessen monatliche Abrechnungen.

Welche weiteren Unterlagen ggf. vorzulegen sind, richtet sich nach der Vereinbarung über die vom Vermieter hierfür an das Schwesterunternehmen zu leistenden Vergütung:

a) Kostenerstattungsmodell

Ist vereinbart, dass der Vermieter dem Schwesterunternehmen die diesem durch die Beauftragung von Subunternehmen entstandenen Kosten lediglich zu erstatten hat, dann kann der Mieter auch die Unterlagen verlangen, aus denen sich gerade die dem Schwesterunternehmen entstandenen Kosten ergeben (BGH, Urt. v. 27.10.2021 – VIII ZR 114/21, ZAP EN-Nr.43/2022 = GE 2021, 1554, WuM 2022, 26, MDR 2022, 152; MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 142 m. Anm. Eisenschmid; Grimm/Bosse, WuM 2022, 13).

b) Werklohnvereinbarung

Anders sieht es aus, wenn der Vermieter mit dem Schwesterunternehmen einen konkreten Werklohn für die Tätigkeit vereinbart hat oder eine solche ortsüblich ist. Hier ist der Werklohn gerade nicht abhängig von den Kosten, die dem Schwesterunternehmen tatsächlich entstehen. In diesem Fall kann ein Mieter vom Vermieter nicht die Einsichtnahme in Unterlagen verlangen, die das Vertragsverhältnis zwischen einem vom Vermieter mit einer betriebskostenrelevanten Dienstleistung beauftragten Dritten und dem von diesem weiter beauftragten Subunternehmer betreffen. Daran ändert die Tatsache, dass es sich um ein Schwesterunternehmen handelt, nichts (BGH, Urt. v. 27.10.2021 – VIII ZR 102/21, ZAP EN-Nr. 628/2021 = WuM 2021, 730, GE 2021, 1557; MDR 2022, 150; MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 141 m. Anm. Eisenschmid; Lehmann-Richter MietRB 2022, 1; Börstinghaus jurisPR-MietR 2/2022 Anm. 1).