ZAP 6/2023, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 1. Schonfristzahlung und ordentliche Kündigung

Kommt der Mieter in Zahlungsverzug, kann der Vermieter unter den jeweiligen Voraussetzungen der § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB bzw. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB das Mietverhältnis sowohl fristlos wie auch fristgerecht kündigen. Die fristlose Kündigung wird gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam, wenn der Mieter den Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage zahlt. Über die Auswirkungen auf die ordentliche Kündigung wird schon lange rechtspolitisch diskutiert. Die 66. ZK des LG Berlin beteiligt sich mit Urteilen, die nicht der ganz herrschenden Auffassung entsprechen, immer wieder an dieser Diskussion. In einem ersten Versuch die Rechtsprechung zu ändern hatte die Zivilkammer die Meinung vertreten, dass die fristgerechte Kündigung bereits deshalb erfolglos sei, weil sie wegen der zuvor durch die fristlose Kündigung erfolgten Beendigung des Mietverhältnisses ins Leere ging (LG Berlin WuM 2017, 650). Der BGH (NZM 2018, 941) hat dies bekanntlich anders gesehen, da § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses fingiert. In der Folgezeit hat die Kammer sich dann immer wieder für die Auffassung stark gemacht, dass die Schonfristregelung trotz des eindeutigen Wortlauts des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch für die ordentliche Kündigung gelte. Die Revisionen gegen diese Entscheidungen hatten beim BGH erwartungsgemäß Erfolg. Der Senat ist bei seiner bisherigen Meinung geblieben (BGH, Urt. v. 13.10.2021 – VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49; Urt. v. 19.9.2018 – VIII ZR 231/17, NZM 2018, 941; Urt. v. 10.10.2012 – VIII ZR 107/12, NZM 2013, 20; Urt. v. 16.2.2005 – VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334; Urt. v. 11.1.2006 – VIII ZR 364/04, NZM 2006, 338; Urt. v. 25.10.2006 – VIII ZR 102/06, NZM 2007, 35; Urt. v. 28.11.2007 – VIII ZR 145/07, NZM 2008, 121; Urt. v. 1.7.2015 – VIII ZR 278/13, NZM 2015, 658; Urt. v. 1.7.2020 – VIII ZR 323/18, NZM 2020, 834; Urt. v. 6.10.2014 – VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225; Urt. v. 20.7.2016 – VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682), dass die Schonfristzahlung grds. eine – hilfsweise – erklärte ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht unwirksam werden lässt. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gilt hier weder unmittelbar noch analog (BGH, Urt. v. 5.10.2022 – VIII ZR 307/21, GE 2022, 1308 = NZM 2023, 28 = MietPrax-AK § 569 BGB Nr. 13 m. Anm. Börstinghaus; ders., jurisPR-BGHZivilR 25/2022 Anm. 1; Sommer, MietRB 2022, 343).