ZAP 6/2023, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 4. Umfang der vorvertraglichen Informationsobliegenheit

Die Regelungen zur Beschränkung der Wiedervermietungsmiete hatten nach allgemeiner Meinung bis 2018 ihre Ziele kaum erfüllt. Das sollte u.a. daran gelegen haben, dass Mieter aufgrund der vier Ausnahmetatbestände in den §§ 556e, 556f BGB oft nicht ohne Weiteres hätten beurteilen können, ob die vom Vermieter verlangte Miete im Einzelfall zulässig ist, und daher nicht gegen eine überhöhte Miete vorgegangen seien. Durch das Mietrechtsanpassungsgesetz (Börstinghaus, ZAP F. 4, 1777) wurde eine vorvertragliche Informationsobliegenheiten des Vermieters über das Vorliegen einer der vier Ausnahmetatbestände eingeführt. Es muss dem Mieter im Ergebnis nur mitgeteilt werden, dass der Vermieter sich auf eine Ausnahme berufen wird, wenn der Mieter Ansprüche wegen Verstoßes gegen die sog. Mietpreisbremse geltend macht. Nach Ansicht des BGH (BGH, Versäumnisurt. v. 18.5.2022 – VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 = MDR 2022, 1009 = MietPrax-AK § 556g BGB Nr. 19 m. Anm. Börstinghaus; ders., MietRB 2022, 277) ist den Anforderungen an die Informationsobliegenheit des Vermieters nach § 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 4, Abs. 4, § 556f S. 2 BGB auch dann Genüge getan, wenn dem Mieter vor der Abgabe von dessen Vertragserklärung unaufgefordert die Auskunft erteilt wird, bei dem Abschluss des Mietvertrags handele es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung der Wohnung. Der Vermieter ist nach Maßgabe der Vorschrift des § 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 4 BGB nicht gehalten, über Umfang und Details der Modernisierung Auskunft zu erteilen. Es obliegt vielmehr dem Mieter, ggf. mittels eines Auskunftsverlangens nach § 556g Abs. 3 BGB, weitere Einzelheiten und Nachweise zu erfragen. Stellt sich im Laufe einer gerichtlichen Auseinandersetzung heraus, dass keine umfassende, sondern nur eine einfache Modernisierung i.S.d. § 556e Abs. 2 BGB vorgelegen hat, kann der Vermieter sich auch darauf berufen, da diese Ausnahme von dem Hinweis auf die umfassende Modernisierung miterfasst wird.

Umstritten ist die Frage, welche Rechtsfolgen zu gelten haben, wenn dem Vermieter ein Fehler bei der Erfüllung der Informationsobliegenheit unterläuft, insb. wenn er eine falsche Vormiete angibt. Das AG Mitte (GE 2022, 957) vertritt hierzu die Auffassung, dass eine falsche Vormiete genauso zu behandeln sei, wie eine unterlassene Mitteilung der Vormiete. Der Vermieter kann sich dann zwei Jahre nicht auf den Ausnahmetatbestand berufen (Artz in: Artz/Börstinghaus, NZM 2019, 12; MüKoBGB/Artz, 8. Aufl. 2020, BGB § 556g Rn 19). Vertreten wird aber auch, dass der Fehler unerheblich sei, weil der Mieter jederzeit weitere Auskünfte verlangen könne (Wagner/Happ, DWW 2019, 124, 127) oder es bestehe, mit Ausnahme bei vorsätzlich falschen Angaben, ein Nachholrecht (Wichert, ZMR 2019, 245 [247]). Ausgehend vom Sinn und Zweck der Regelung den Mieter nur darauf hinzuweisen, dass u.U. ein Ausnahmetatbestand zu beachten ist, dürften falsche Angaben allenfalls Schadensersatzansprüche auslösen (Fleindl in: Beck-OGK, § 556g BGB Rn 81 f.; Börstinghaus, GE 2022, 944; AG Neukölln, Beschl. v. 15.6.2022 – 13 C 272/21; AG Charlottenburg, Urt. v. 19.05. 2022 – 218 C 42/22).