ZAP 6/2024, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 3. Berücksichtigung einer höheren Vormiete

Aus Gründen des Bestandsschutzes (BVerfG, Beschl. v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, NJW 2019, 3054; LG Berlin, Urt. v. 22.9.2022 – 67 S 113/22, BeckRS 2022, 27753; LG Berlin, Urt. v. 2.3.2023 – 67 S 215/22, BeckRS 2023, 4740; Siegmund in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, § 556e BGB Rn 2) soll der Vermieter unabhängig von der allgemein zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn nach § 556d Abs. 1 BGB (110 % ortsübliche Vergleichsmiete) jedenfalls die Miete auch im folgenden Mietverhältnis verlangen können, die er mit dem Vormieter wirksam vereinbart hatte. Das ist verfassungsrechtlich geboten und sachgerecht (BVerfG, Nichtannahmebeschl. v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, NJW 2019, 3054). Die Regelungen zur Mietpreisbremse sollten die zulässige Miete bei Wiedervermietungen von Wohnraum begrenzen, um der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken und den Anreiz, Bestandsmieter zu verdrängen, zu vermindern, weil große Mietsteigerungen bei Abschluss eines neuen Mietverhältnisses nicht mehr möglich sein würden (BGH, Urt. v. 19.7.2023 – VIII ZR 229/22, NZM 2023, 762 unter Verweis auf BT-Drucks 18/3121, S. 7, 11, 15 f.). Die Regelungen sollten keine Verminderung des im Zeitpunkt des Inkrafttretens bestehenden Mietniveaus bewirken.

Diese allgemeinen Überlegungen führen zu dem Ergebnis, dass Vormiete jede materiell rechtmäßige Wohnraummiete (BGH, Urt. v. 19.8.2020 – VIII ZR 374/18, WuM 2020, 727 = GE 2020, 1485 = MDR 2020, 1435 = NZM 2020, 982 = ZMR 2021, 105) ist. Bei einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10 % steht dem Mieter nur dann ein Rückzahlungsanspruch nach § 556g Abs. 1 BGB zu, wenn keiner der vier Ausnahmen einschlägig ist, also auch keine zulässige Vormiete vorliegt (BGH, Urt. v. 19.7.2023 – VIII ZR 229/22, WuM 2023, 532 = MDR 2023, 1304 = NZM 2023, 762 = ZMR 2023, 964 = NJW-RR 2023, 1246 = MietPrax-AK § 556e BGB Nr. 2 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 20/2023 Anm. 3; Monschau, MietRB 2023, 285).

Bei der Überprüfung der Vormiete auf eine Mietpreiswidrigkeit ist wiederum nicht nur die Generalklausel, sondern es sind alle vier Ausnahmen maßgeblich. So kann die Vormiete auch deshalb rechtmäßig sein, weil die Vor-Vormiete rechtmäßig war. Theoretisch kann diese selbst wiederum wegen einer Vor-Vor-Vormiete zulässig sein, was immer häufiger der Fall sein wird, je länger die Vorschriften über die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete gelten. War die zeitlich maßgebliche Vormiete demnach unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vormiete die gem. § 556g Abs. 1 S. 1 und 2 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen. Dabei findet § 556e Abs. 1 S. 1 BGB auch dann Anwendung, wenn eine ursprünglich vertraglich vereinbarte Vormiete nach den auf das Vormietverhältnis bereits anwendbaren Vorschriften der §§ 556d ff. BGB überhöht war und sich die für das Vormietverhältnis zulässige Miete ihrerseits aus § 556e Abs. 1 S. 1 BGB ergibt (BGH, Urt. v. 19.7.2023 – VIII ZR 229/22, WuM 2023, 532 = MDR 2023, 1304 = NZM 2023, 762 = ZMR 2023, 964 = NJW-RR 2023, 1246 = MietPrax-AK § 556e BGB Nr. 2 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 20/2023 Anm. 3; Monschau, a.a.O., 2023, 285).