ZAP 6/2024, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 7. Der Auskunftsanspruch

Da der Mieter allein aus den Angaben zur Erfüllung der Informationsobliegenheit gem. § 556g Abs. 1a BGB die materielle Zulässigkeit der Mietpreishöhe nicht ermitteln kann, hat der Gesetzgeber ihm einen Auskunftsanspruch hinsichtlich der maßgeblichen Tatsachen eingeräumt. Strittig war, ob dieser Anspruch überhaupt verjähren kann und wenn ja, in welcher Frist ab welchem Zeitpunkt. Der BGH hat sich in vier Entscheidungen (BGH, Urt. v. 12.7.2023 – VIII ZR 375/21, WuM 2023, 545 = NZM 2023, 673; Föller, WuM 2023, 550; Börstinghaus, LMK 2023, 816695; BGH, Urt. v. 12.7.2023 – VIII ZR 125/22, DWW 2023, 333 = GE 2023, 893; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 18/2023 Anm. 2; Storm, a.a.O., 2023, 338; BGH, Urt. v. 12.7.2023 – VIII ZR 60/22, MDR 2023, 1103 = GE 2023, 845 = WuM 2023, 551 = NZM 2023, 677 = ZMR 2023, 866; BGH, Urt. v. 12.7.2023 – VIII ZR 8/22, MDR 2023, 1168 = ZMR 2023, 862) mit diesen Fragen beschäftigen müssen.

Danach entsteht der Auskunftsanspruch mit Abschluss des Mietvertrags. Er verjährt selbstständig innerhalb von drei Jahren und kann damit auch zeitlich vor dem Rückzahlungsanspruch verjähren. Die Verjährungsfrist beginnt jedoch nicht mit der Entstehung dieses Anspruchs, sondern, da es sich um einen verhaltenen Anspruch handelt, erst mit dessen Geltendmachung. Kennzeichnend für einen verhaltenen Anspruch ist, dass der Gläubiger die Leistung jederzeit verlangen kann, der Schuldner die Leistung jedoch nicht von sich aus erbringen muss bzw. nicht leisten darf, bevor sie der Gläubiger verlangt. Ein weiteres Merkmal eines verhaltenen Anspruchs ist, dass seine Entstehung und das Verlangen des Gläubigers nach Leistung zeitlich auseinanderfallen können, weswegen die Gefahr einer als unbillig empfundenen Anspruchsverjährung besteht. Diese Merkmale treffen auf den Auskunftsanspruch gem. § 556g Abs. 3 BGB zu.

Hinweis:

Bei der Staffelmiete entsteht mit Eintritt jeder Staffel ein neuer Auskunftsanspruch, da jede Staffel umfassend auf Vorliegen von Grund- und Ausnahmetatbeständen geprüft werden muss. Bei der Indexmiete kommt es dagegen nur auf die Ausgangsmiete an.