Gemäß § 553 BGB benötigt der Mieter eine Erlaubnis des Vermieters, wenn er die Räumlichkeiten untervermieten will.
1. Berechtigtes Interesse
Dabei billigt der BGH der Norm eine mieterschützende Funktion zu, weshalb seiner Meinung nach der Begriff des berechtigten Interesses als Voraussetzung für die Genehmigung gem. § 553 BGB weit auszulegen ist. Ein Interesse des Mieters i.S.v. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB ist schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen (BGH, Urt. v. 11.6.2014 – VIII ZR 349/13, GE 2014, 998 = WuM 2014, 489 = NJW 2014, 2717 = ZMR 2014, 713 = NZM 2014, 631 = DWW 2014, 333). Nach der Rechtsprechung des Senats (BGH, Urt. 27.9.2023 – VIII ZR 88/22, GE 2023, 1241 = MDR 2023, 1578 = NZM 2024, 27 = WuM 2023, 751 = MietPrax-AK § 553 BGB Nr. 5 m. Anm. Eisenschmid; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 25/2023 Anm. 2; Börstinghaus, LMK 2023, 821772; Burbulla, MietRB 2024, 2) ist der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen grundsätzlich als berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB an der Untervermietung eines Teils der Wohnung anzuerkennen. Denn der Gesetzgeber hat mit der Schaffung der Norm erkennbar u.a. die Absicht verfolgt, dem Mieter eine Kostenentlastung durch eine Untervermietung zu ermöglichen. Das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Mieters i.S.d. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB erfordert nicht, dass es dem Mieter – bezogen auf die konkrete Höhe seiner Einkünfte und seines Vermögens – nicht möglich ist, das Mietverhältnis auch ohne die Inanspruchnahme von Untermieteinnahmen fortzusetzen. Aufgrund des mieterschützenden Regelungszwecks der Norm reicht vielmehr jedes nachvollziehbare Interesse an einer finanziellen Ersparnis aus. Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter die Nutzung der Wohnung als Hauptwohnung weiterverfolgt. Auch die Nutzung als Nebenwohnsitz aus beruflichen Gründen reicht aus.
Hinweis:
Eine Abwägung mit den Vermieterinteressen findet nicht statt. Wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt, wird geprüft, ob der Vermieter zu Recht den konkret vorgeschlagenen Untermieter aus wichtigem Grunde ablehnen durfte. Deshalb gibt es keinen Anspruch auf eine generelle Untermieterlaubnis (BGH, Beschl. v. 21.2.2012 – VIII ZR 290/11, GE 2012, 825).
Um dem Vermieter die Entscheidung zu ermöglichen, ob er die Erlaubnis zur Untervermietung wegen in der Person des Dritten liegender Gründe verweigern kann, muss der Mieter dem Vermieter den Dritten namentlich benennen und auf Nachfrage nähere Angaben zur Person machen. Fraglich ist, ob hierzu auch Angaben zu den wirtschaftlichen Verhältnissen, insbesondere der Kreditwürdigkeit des Dritten gehören. Für die Wohnraummiete wird das überwiegend abgelehnt (LG Hamburg, Urt. v. 20.12.1990 – 334 S 111/90, WuM 1991, 585, 586; LG Berlin, Urt. v. 15.1.2002 – 65 S 559/00, NZM 2002, 947, 948; Flatow in: Schmidt-Futterer, § 553 BGB Rn 17), anders sieht es in der Gewerberaummiete aus (BGH, Urt. v. 15.11.2006 – XII ZR 92/04, NJW 2007, 288 = NZM 2007, 127 = DWW 2007, 64 = MDR 2007, 261 = GuT 2007, 19 = ZMR 2007, 184).
2. Restlicher Gewahrsam aber notwendig
Der Anspruch des Wohnungsmieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung setzt nicht voraus, dass der Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat (BGH, Urt. v. 23.11.2005 – VIII ZR 4/05 GE 2006, 249 = WuM 2006, 147 = NZM 2006, 220 = ZMR 2006, 261 = NJW 2006, 1200 = MDR 2006, 740). Untervermietung liegt aber nur bei Überlassung eines Teils der Wohnung vor. Schon nach bisheriger BGH-Rechtsprechung war davon regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgegeben hat. Das ist bei einer größeren Wohnung der Fall, wenn er ein Zimmer zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen (BGH, Urt. v. 11.6.2014 – VIII ZR 349/13, GE 2014, 998 = WuM 2014, 489 = NJW 2014, 2717 = ZMR 2014, 713 = NZM 2014, 631 = DWW 2014, 333). Möglich ist dies nach einer aktuellen Entscheidung aber auch bei einer Einzimmerwohnung, wenn der Mieter den Gewahrsam nicht vollständig aufgibt, also z.B. einen Schlüssel zurückbehält und einige persönliche Gegenstände hinter einem Vorhang einlagert (BGH, Urt. v. 13.9.2023 – VIII ZR 109/22, WuM 2023, 690 = MDR 2023, 1510 = GE 2023, 1141 = DWW 2023, 377 = NZM 2023, 924 = MietPrax-AK § 553 BGB Nr. 4 m. Anm. Eisenschmid; Börstinghaus, jurisPR-MietR 22/2023 Anm. 1; Storm, a.a.O., 2023, 379; Burbulla, MietRB 2023, 350; Huber, WuM 2023, 755).