I. Einleitung
Im 2. Halbjahr 2023 dominierte die Diskussion über das „Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches, zur Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung und zur Änderung der Kehr- und Überprüfungsordnung” vom 18.10.2023 (BGBl I 2023 Nr. 280), umgangssprachlich „Heizungsgesetz” genannt, alle Diskussionen (ausführlich hierzu: Börstinghaus/Meyer, Das neue GEG – Das „Heizungsgesetz” im Miet-, WEG-, Bau- und Immobilienrecht, 2024). Das ganze Gesetzgebungsverfahren war politisch höchst umstritten. Es wurde wenig professionell eingeleitet und vor allem durchgeführt. Horst (MietRB 2023, 311 Fn 2) spricht von „durchgeprügelt”. Wie vom DAV und DRB auch an anderer Stelle beklagt, wurden kaum einhaltbare Fristen von 24 Stunden zur Stellungnahme gesetzt und Gesetze im „Hauruckverfahren” versucht, ohne Interesse an wirklich fundierten Einwänden aus der Praxis, durchzusetzen. Davon war das Mietrecht ganz besonders betroffen, da man erst in letzter Sekunde bemerkt hatte, dass Heizungsanlagen nicht nur in selbstgenutzten Gebäuden stehen, sondern auch in Mietshäusern. Ganze drei Tage lagen zwischen der Veröffentlichung der entsprechenden Gesetzesvorschläge und der angesetzten Sachverständigenanhörung und eine Woche bis zur geplanten Verabschiedung in zweiter und dritter Lesung. Dazu kam es aber nicht mehr, da das BVerfG (ablehn. einstw. Anordn. v. 5.7.2023 – 2 BvE 4/23, NZM 2023, 756 = NJW 2023, 2561) dem Bundestag im Eilverfahren verboten hat, am Freitag das Gesetz zu beraten und zu beschließen. Die dadurch bis zur Verabschiedung Anfang September gewonnene Zeit wurde leider allenfalls für Schuldzuweisungen, aber nicht für eine fachliche Auseinandersetzung mit den neuen Vorschlägen genutzt, da der fragile politische Kompromiss der Ampelkoalitionäre, auch nicht zugunsten der Qualität des Gesetzes, gefährdet werden sollte. So muss die Praxis jetzt mit den Regelungen leben (z.B. Börstinghaus, MietRB 2024, 17 zu der problematischen Unterscheidung zwischen „Heizungsanlage” und „heiztechnischer Anlage”).
II. Anwendung des deutschen Mietrechts
Vermieter können in Deutschland auch ausländische Staaten sein. Besonders in Berlin spielt das wegen der zahlreichen diplomatischen Vertretungen eine Rolle. Dabei spielen häufig Rechtswahlklauseln eine Rolle. Ob diese wirksam sind, hat der BGH (Urt. v. 29.11.2023 – VIII ZR 7/23, GE 2024, 85) jetzt im Fall eines vermeintlichen Zeitmietvertrags ausdrücklich offengelassen, da nach Art. 3 Abs. 3 Rom I-VO die vorliegende Rechtswahl die Mietvertragsparteien deshalb berührt, weil alle anderen Elemente des Sachverhalts zum Zeitpunkt der Rechtswahl in einem anderen Mitgliedsstaat belegen sind und Bestimmungen des Staats der belegenen Sache betroffen sind, von denen nicht durch Vereinbarung abgewichen werden kann. Diese Voraussetzungen lagen vor, da von § 575 BGB zum Nachteil des Mieters nicht abgewichen werden darf. Da die Voraussetzungen des § 575 BGB wegen der fehlenden Angaben im Mietvertrag nicht erfüllt waren, war eine auf die Befristung gestützte Räumungsklage abzuweisen.
III. Mietpreisbremse
Das System der Mietpreisbremse besteht in allen drei zeitlich unterschiedlichen Regelungsregimen aus einem Grundtatbestand (110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses) und vier Ausnahmen. Die Regelungen gelten aber nur in Gemeinden, die in eine wirksame Mietpreisbegrenzungsverordnung aufgenommen wurden.
1. Wirksamkeit der Mietpreisbegrenzungsverordnung in Berlin
Das wird in Berlin immer wieder medienwirksam in Zweifel gezogen, auch wenn sowohl das BVerfG (Nichtannahmebeschl. v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, NZM 2019, 676) wie auch der BGH (Urt. v. 12.7.2023 – VIII ZR 60/22, NZM 2023, 677; BGH, Urt. v. 19.1.2022 – VIII ZR 122/21, NZM 2022, 325; BGH, Urt. v. 19.1.2022 – VIII ZR 123/21, NZM 2022, 202; BGH, Urt. v. 27.5.2020 – VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 = NZM 2020, 551; BGH, Beschl. v. 27.5.2020 – VIII ZR 292/19, WuM 2020, 488; BGH, Urt. v. 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, NZM 2021, 220) und das LG Berlin (Urt. v. 19.2.2020 – 66 S 143/19, WuM 2020, 152; LG Berlin, Urt. v. 15.12.2022 – 67 S 180/22, GE 2023, 89) die Wirksamkeit und insbesondere die ordnungsgemäße Veröffentlichung auch der Begründung der 1. Verordnung vom 28.4.2015 (GVBl. für Berlin 2015, Nr. 9, S. 101, Gliederungsnr. 233–9) immer wieder bestätigt haben. Deshalb sah sich der BGH nochmals gezwungen zu dieser Frage Stellung zu nehmen und die Argumente gegen die rechtzeitige Wirksamkeit, sämtlich für unerheblich zu erklären (BGH, Versäumnisurt. v. 5.7.2023 – VIII ZR 94/21, GE 2023, 951 = WuM 2023, 603 = MDR 2023, 1305 = NZM 2023, 758 = DWW 2023, 329 = MietPrax-AK § 556d BGB Nr. 4 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus, jurisPR-MietR 19/2023 Anm. 3; Storm, DWW 2023, 331; Kunze, MietRB 2023, 321; Drasdo, NJW-Spezial 2023, 738). In dieser letzten Entscheidung zu der Frage stellt der Senat noch einmal den Weg, den die Begründung bis zu ihrer Veröffentlichung durch die verschiedenen Ämter und das Abgeordnetenhaus gegangen ist, dar. Alle hiergegen erhobenen Einwände weist er überzeugend aufgrund der vorliegen...