ZAP 7/2016, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 2. Nachmieterstellung

Immer wieder wird behauptet, dass der Mieter durch Stellung eines Nachmieters mehr oder weniger jederzeit erreichen könnte, aus einem Mietvertrag entlassen zu werden. Das ist, wie Juristen wissen, so nicht richtig. Voraussetzung für eine Entlassung aus dem Mietverhältnis ist, dass

• der Mieter das Mietverhältnis nicht mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gem. § 573c BGB (ca. drei Monate) beenden kann;
• ihm die Gestellung eines Nachmieters vertraglich gestattet wurde oder
• bei fehlender Gestattung ein berechtigtes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Mietvertragsbeendigung besteht;
• der gestellte Nachmieter geeignet ist.

Zur Entscheidung über die Geeignetheit benötigt der Vermieter Informationen über den potentiellen Nachmieter. Nach Ansicht des BGH (ZAP EN-Nr. 896/2015 = NZM 2015, 890 = GE 2015, 1458 = WuM 2015, 723 = ZMR 2015, 927 = MietPrax-AK § 537 BGB Nr. 2 m. Anm. Börstinghaus; Dötsch MietRB 2015, 353; Blank NZM 2015, 887; Eisenschmid LMK 2016, 375508) hat der Mieter den Vermieter über die Person des Nachmieters aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Dabei geht der Senat weit über das hinaus, was bisher in der Instanzrechtsprechung als zulässig angesehen wurde. Im konkreten Fall verlangte die Vermieterin bereits vor der ersten Besichtigung vom Nachmieter

• eine kurze schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen,
• eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung,
• den bisherigen Mietvertrag,
• Personalausweiskopien,
• eine Bonitätsauskunft sowie
• eine Bescheinigung, dass er den Mietvertrag vorbehaltlos unterschreiben werde.

Hinweis:

Unabhängig davon, dass kein Mietinteressent, bevor er die Wohnung überhaupt gesehen hat, solche Auskünfte erteilen wird, dürfte ein Anspruch auf Vorlage einer Bonitätsauskunft sowie des bisherigen Mietvertrags unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt bestehen. Das Kopieren der neuen Personalausweise ist sowieso verboten, da auf dem neuen Personalausweis die Berechtigungs-Nummer abgedruckt ist. Diese soll grundsätzlich nur dem Ausweisinhaber bekannt sein und könnte durch Kopieren des Ausweises in Umlauf geraten.

In dem Fall ging es außerdem um die Frage der Wirksamkeit einer Kündigungsausschlussvereinbarung, wobei offen bleiben musste, ob diese formularvertraglich oder individiualvertraglich getroffen worden war. Nach der Vereinbarung sollte das Mietverhältnis erst nach Ablauf von vier Jahren gekündigt werden können. Das war formularvertraglich unwirksam, da nach der Rechtsprechung der Kündigungsausschluss in diesem Fall für maximal vier Jahre inkl. der Kündigungsfrist zulässig ist. Möglich wäre dies nur als Individualvertrag, wobei hier noch die Besonderheit bestand, dass eine – unwirksame – Staffelmiete vereinbart worden war. Der BGH hat den Beschluss aufgehoben und die Sache zurückverwiesen.