Der Bundesgesetzgeber wollte bei der Mietpreisbremse den privaten Vermieter vor überraschenden Rückzahlungsansprüchen für längere Zeiten in der Vergangenheit schützen, da die genaue Höhe der zulässigen Miete nur schwer zu ermitteln ist. Deshalb hat er das Rügeerfordernis eingeführt. Der Mieter kann nur dann bereits gezahlte, aber vermeintlich zu hohe Mieten zurückverlangen, wenn er die Miethöhe beim Vermieter vorher qualifiziert gerügt hat. Nach Ansicht des AG Neukölln (NZM 2017, 31) erfüllt eine Rüge dann die gesetzlichen Voraussetzungen, wenn der Mieter sich darin auf ihm bekannte Umstände sowie den Mietspiegel beruft. Dabei kann von ihm nicht mehr als eine Einordnung seiner Wohnung in die Felder des Mietspiegels verlangt werden.
Praxishinweise:
- Die Rüge ist immer dann erforderlich, wenn der Mieter die Miete bereits gezahlt hat, also z.B. auch bei einer Aufrechnung des Rückzahlungsanspruchs gegenüber Vermieteransprüchen.
- Keine Rüge ist erforderlich, wenn der Mieter die Miete – teilweise – nicht gezahlt hat und der Vermieter diesen Anspruch einklagt. In diesem Fall kann der Vermieter sich gegenüber dem Zahlungs- und ggf. auch Räumungsanspruch unter Berufung auf eine Teilunwirksamkeit der Mietpreisabrede gem. § 556g Abs. 1 BGB verteidigen.
- Beachtet werden muss dabei aber, dass das Mietverhältnis in diesem Fall auch schon bei einem geringeren Rückstand gekündigt werden kann, da dieser nur mehr als eine Monatsmiete bei zwei aufeinanderfolgenden Monaten bzw. ansonsten zwei Monatsmieten der preisrechtlich zulässigen Miete betragen muss.
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