Nachfolgend werden summarisch einige der wichtigsten Ausschlusstatbestände vorgestellt, bei welchen Minderungsrecht des Mieters trotz Vorliegens eines erheblichen Mangels ausscheiden.
a) Mieterbezogene Gründe
Hat der Mieter einen Mangel durch eine vertragswidrige Nutzung des Mietobjekts selbst verschuldet oder ist dieser seiner Sphäre zuzurechnen, kann er grds. kein Minderungsrecht geltend machen. Dieses Ergebnis ergibt sich aus dem Verbot widersprüchlichen Verhaltens aus § 242 BGB, dem sog. venire contra factum proprium (BGH, Urt. v. 15.12.2010 – VIII ZR 113/10, WuM 2011, 97; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536 BGB Rn 627). Wäre der vom Mieter verursachte Mangel allerdings auch bei einem fiktiven Kausalverlauf ohne die vertragswidrige Nutzung entstanden, kommt ein vollständiger Ausschluss des Minderungsrechts nicht in Betracht, vielmehr wäre die Haftung nach dem Grundsatz der Mitverursachung und des Mitverschuldens aus § 254 BGB zu verringern (LG Frankfurt/Oder, Beschl. v. 14.9.2010 – 19 S 22/09, ZMR 2011, 125). Die gleichen Grundsätze gelten für den Fall, dass der Mangel auf ein sonstiges schuldhaftes Verhalten des Mieters zurückzuführen ist (LG Bonn, Urt. v. 3.12.1990 – 6 S 76/90, ZMR 1991, 300). Das Minderungsrecht des Mieters ist auch dann ausgeschlossen, wenn dieser die Mängelbeseitigung durch den Vermieter verhindert oder mutwillig erschwert, indem er z.B. die Besichtigung des Mangels verwehrt (AG Stuttgart, Urt. v. 8.11.2011 – 32 C 2842/11, ZMR 2012, 367; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536 BGB Rn 628 m.w.N.). Schließlich gilt entsprechendes, wenn die Mangelursache vom Mieter selbst gewünscht oder durchgeführt wurde (KG Berlin, Urt. v. 8.7.2004 – 12 W 21/04, ZMR 2004, 908; Müko-BGB/Häublein, a.a.O., § 536 BGB Rn 37 m.w.N.).
Zum mieterbezogenen Minderungsausschluss gehört auch § 536b S. 1 -3 BGB, wonach der Mieter kein Minderungsrecht hat, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kannte (S.1), infolge grober Fahrlässigkeit nicht kannte und der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat (S. 2) oder er eine mangelbehaftete Sache annimmt, ohne sich seine Minderungsrechte ausdrücklich vorzubehalten (S. 3). Hintergrund von § 536b BGB ist, dass gesetzlich ein Verzicht des Mieters auf seine Minderungsrechte unterstellt wird, wenn er durch sein Verhalten die Mietsache als vertragsgemäß anerkennt (BGH, Urt. v. 20.12.1978 – VIII ZR 114/77, NJW 1978, 713; zu den Einzelheiten des Minderungsausschlusses wird auf Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536b BGB Rn 1 ff. Bezug genommen).
b) Temporärer Minderungsausschluss nach § 536 Abs. 1a BGB
§ 536 Abs. 1a BGB wurde mit Wirkung zum 1.5.2013 auch für bestehende Mietverhältnisse eingeführt (vgl. Art. 229 § 29 Abs. 1 EGBGB), um energetische Modernisierungen i.S.v. § 555b Nr. 1 BGB, die zu einer Einsparung von Endenergie führen und deren zügige Durchführung zu fördern (s. Begr. RegE, BT-Drucks 17/10485, S. 14, 17 f.). Dieser Ausschluss hat durchaus eine erhebliche praktische Relevanz, weil die während der Bauphase auftretenden Beeinträchtigungen durch Lärm, Staub, Verschattung, Zutritt von Handwerkern u.Ä. durchaus negative ein ggf. erhebliches Minderungsrecht begründen können.
Praxishinweis:
Häufig wird es bei Energetischen Baumaßnahmen auch darum gehen, einen zugleich bestehenden Instandsetzungsbedarf zu beheben, wenn z.B. neue Wärmedämmfenster eingebaut werden, die alten verbauten Fenster aber bereits über 30 Jahre und dringend instandsetzungsbedürftig sind. Es ist umstritten, ob dann der Minderungsausschluss von § 536 Abs. 1a BGB um die Beeinträchtigungen zu reduzieren ist, welche auf die Instandsetzungsarbeiten zurückzuführen sind. Nach richtiger Auffassung ist von einer weiten Auslegung von § 536 Abs. 1a BGB auszugehen und insb. aus Gründen der Rechtssicherheit davon auszugehen, dass zeitgleich durchgeführte Instandsetzungsarbeiten den Minderungsausschluss nicht beeinträchtigen (in diesem Sinne Müko-BGB/Häublein, a.a.O., § 536 Abs. 1a BGB Rn 40 m.w.N. auch zur Gegenauffassung).
Gleichermaßen umstritten ist, ob der Minderungsausschluss auch davon abhängt, dass die Modernisierungsmaßnahme ordnungsgemäß nach § 555c BGB angekündigt wurde, wobei Letzteres die Fälligkeit der Duldungspflicht des Mieters erfordert, welche z.B. bei bestehenden Härtegründen des Mieters (vgl. § 555d Abs. 2 BGB) nicht gegeben sein kann. Nach hier vertretener Auffassung, der der wohl h.M. entspricht, greift der Minderungsausschluss nur bei einer ordnungsgemäßen Ankündigung nach § 555c BGB ein (wie hier: Müko-BGB/Häublein, a.a.O., § 536 Abs. 1a BGB Rn 41; Palandt/Weidenkaff, 80. Aufl. 2021, § 536 BGB Rn 23a).
Beginn des Minderungsausschlusses, für welchen der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast hat, ist die erste zur Minderung führende tatsächliche Beeinträchtigung (wie hier: Müko-BGB/Häublein, a.a.O., § 536 Abs. 1a BGB Rn 42; a.A. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536 BGB Rn 68 mit Beginn der Maßnahme). Die Dauer des Minderungsausschlusses ist auf 3 Monate begrenzt, wobei auf die jeweilige Modernisierungsmaßnahme abzustellen ist.