ZAP 8/2021, Das Recht des Mieters zur Mietminderung und ... / a) Zeitliche Beschränkungen

Zwar unterliegt der Anspruch auf Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht der Verjährung, da es sich um eine vertragliche Dauerverpflichtung handelt, die begrifflich nicht verjähren kann, da sie während des Mietverhältnisses ständig neu entsteht (BGH, Urt. v. 17.2.2010 – VIII ZR 104/09, NJW 2010, 1292). Für die Praxis von Relevanz ist dieser Umstand v.a. für die Fälle, in denen der Mieter zwar einen Mangel bzw. einen Instandsetzungsbedarf feststellt, den Vermieter aber nicht auf diesen Umstand hinweist bzw. von ihm dessen Beseitigung verlangt. § 536c Abs. 2 S. 2 BGB führt dabei nicht zum Verlust des Anspruchs auf Mängelbeseitigung des Mieters, da § 535 Abs. 1 S. 2 BGB in der dort enumerativ genannten Aufzählung nicht enthalten ist (Müko-BGB/Häublein, a.a.O., § 535 BGB Rn 126 und § 536c BGB Rn 14; BeckOK Mietrecht/Schüller, 22. Edition, Stand 1.11.2020, § 536c BGB Rn 8a). Mit Beendigung des Mietvertrags erlischt zwar der primäre Erfüllungsanspruch, der Vermieter kann aber aus dem Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) im Einzelfall nach Abwägung aller Umstände des Einzelfalls im Zeitraum zwischen der Beendigung des Mietverhältnisses und der tatsächlichen Räumung des Mieters, dem sog. Abwicklungsverhältnis aus §§ 546a, 571 BGB, dazu verpflichtet sein, dringend erforderliche Instandsetzungsarbeiten vorzunehmen (BGH, Urt. v. 27.5.2015 – XII ZR 66/13, WuM 2015, 493; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 BGB Rn 91 und 251). Regelmäßig zählen hierzu aber nur solche Maßnahmen, die erforderlich sind, um die Mindestbedingungen des Wohnens aufrechtzuerhalten (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 BGB Rn 251).

Praxishinweis:

Zu solchen auch nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter geschuldete Maßnahmen gehören die Sicherstellung der Lieferung von Strom, Wasser und Heizenergie gleichermaßen wie zwingende Maßnahmen der Gefahrenabwehr (vgl. BGH, Urt. v. 6.5.2009 – XII ZR 137/07, NJW 2009, 1947).