Grundlage für den Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung ist die vorgreifliche Hauptleistungspflicht des Vermieters, den vertragsgemäßen Gebrauch während der gesamten Mietzeit zu gewährleisten. Diese Erhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB umfasst neben der Beseitigung von Beschädigungen aller Art durch fachgemäße Reparatur (sog. Instandsetzung) v.a. Fälle der sog. Instandhaltung, welche auf präventive Vermeidung solcher Beschädigungen und auf den Erhalt des verkehrssicheren Zustands der Mietsache gerichtet sind (Müko-BGB/Häublein, a.a.O., § 535 BGB Rn 119). Das Recht des Mieters auf Mängelbeseitigung ist folglich dogmatisch jeweils die Folge einer realisierten Verletzung der Erhaltungspflicht durch den Vermieter, wobei der Mieter auch im Einzelfall schon zeitlich vor dem Eintritt von Beschädigungen auf ordnungsgemäße Instandhaltungsmaßnahmen klagen kann, um Beschädigungen präventiv zu verhindern. Zur Vereinheitlichung und zum besseren Verständnis werden auch letztgenannte Konstellationen in diesem Beitrag unter das Recht auf Mängelbeseitigung des Mieters subsumiert.
1. Allgemeine Grundsätze
Die Pflicht des Vermieters zur Erhaltung der Mietsache und damit das daraus resultierende Recht des Mieters auf Mängelbeseitigung besteht unabhängig davon, ob der Miete die Mietsache tatsächlich benutzt und ihn daher ein etwaiger Mangel subjektiv beeinträchtigt, da es alleine auf dessen objektive Beschaffenheit ankommt (BGH, Urt. v. 22.8.2018 – VIII ZR 99/17, WuM 2018, 641; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, § 535 BGB Rn 63). Zur Erhaltungspflicht gehört auch der Schutz des Mieters vor den mit dem Gebrauch der Mietsache verbundenen Gefahren, sodass den Vermieter auch eine Überwachungspflicht in Form einer Prüfungs- und Wartungspflicht trifft, wonach der Vermieter das Mietobjekt im angemessenen Zeitabstand dahingehend zu überprüfen hat, ob es sich noch in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befindet (OLG Schleswig, Urt. v. 28.2.2012 – 11 U 137/11, ZMR 2012, 947; Müko-BGB/Häublein, a.a.O., § 535 BGB Rn 120; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 BGB Rn 64).
Praxishinweis:
Häufig wird die Prüfungs- und Wartungspflicht des Vermieters insb. bei Rauchwarnmeldern, Wasserboilern oder Durchlauferhitzern von Gasetagenheizungen relevant: Sofern – wie regelmäßig – keine wirksame vertragliche Übertragung der Wartung ebengenannter Gegenstände auf den Mieter vorliegt, muss sich der Vermieter z.B. bei Rauchwarnmeldern um die Erneuerung von Batterien kümmern und einen Prüfungstermin so frühzeitig mit dem Mieter vereinbaren, dass eine ständige Einsatzbereitschaft des bzw. der Rauchwarnmelder gewährleistet ist.
Mitumfasst von der Prüfungs- und Wartungspflicht des Vermieters sind die Gewährleistung einer ausreichenden Beleuchtung und Reinigung der für den allgemeinen Zugang zugelassenen Flächen der Mietsache (z.B. Wege, Innenhöfe, Treppen, Flure, Spiel- oder Parkplatzflächen einschließlich einer Tiefgarage) einschließlich des erforderlichen Winterdiensts solcher Flächen, wobei die Grenze jeweils das Mietobjekt bildet, sodass öffentliche Flächen regelmäßig nicht erfasst sind (Müko-BGB/Häublein, a.a.O., § 535 BGB Rn 120 m.w.N.). Bei einer wirksamen Übertragung des Winterdienstes auf die Grundstückseigentümer in einer Gemeinde, umfasst die Wartungspflicht des Vermieters auch hiervon erfasste öffentliche Flächen (BGH, Urt. v. 21.2.2018 – VIII ZR 255/16, NZM 2018, 509).
Praxishinweis:
In der Praxis wird vermieterseits häufig übersehen, dass die Pflicht des Vermieters zur Erhaltung der Mietsache auch die Folgen vertragsgemäßen Gebrauchs des Mieters umfasst (vgl. § 538 BGB), sodass dem Vermieter auch alle Maßnahmen zur Last fallen, um Mängel infolge Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse u.Ä. zu beseitigen. Ebenfalls umfasst sind bauliche Maßnahmen, die infolge geänderter öffentlich-rechtlicher Vorschriften vorzunehmen sind (z.B. Verbesserungen des Feuerschutzes oder Austausch von Messgeräten).
2. Veränderung der Erhaltungspflicht im laufenden Mietverhältnis
Da Mietverträge oft langfristig laufen, stellt sich die Frage, ob sich der Inhalt der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters entsprechend dem jeweils geltenden technischen Fortschritt wandelt, wobei hierbei zwei Gesichtspunkte zu betrachten sind: Zum einen stellt sich die Frage, ob der Vermieter aktiv werden muss, um die Ausstattung der Mietsache an neue technische Standards anzupassen und zum anderen, ob er Änderungen des Mietgebrauch durch den Mieter dulden muss.
Im Regelfall wird der Mieter einen Anspruch auf Duldung der Erweiterung seines mietvertraglichen Gebrauchs gegen seinen Vermieter haben, da es anerkannt ist, dass technische Neuerungen zu einer Ausweitung des vertragsgemäßen Gebrauchs führen können (BayObLG, Rechtsentscheid vom 19.1.1981 – Allg. Reg. 103/80, NJW 1981, 1275; Müko-BGB/Häublein, a.a.O., § 535 BGB Rn 115 m.w.N.). Allgemein muss der Vermieter entsprechend der gewandelten Verkehrsanschauung einen jeweils zeitgemäßen Mietgebrauch gewähren und damit dulden, sofern dieser nicht Rechte und Pflichten anderer ...