I. Vorbemerkung
Gesetzliche Grundlagen des Rechts auf Mängelbeseitigung und Mietminderung des Mieters, was sowohl für den Wohnraummieter als gleichermaßen auch für den Mieter gewerblicher Räume oder Grundstücke gilt, sind die Bestimmungen der§§ 535 Abs. 1 S. 2, 555a Abs. 1, 536 BGB. Der Vermieter hat die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und sie während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, wobei der Mieter die damit einhergehenden Beeinträchtigungen zu dulden hat, §§ 535 Abs. 1 S. 2, 555a Abs. 1 BGB. Dem Mieter steht daher ein ohne weiteres einklagbarer Hauptleistungsanspruch gegen den Vermieter auf Beseitigung von bestehenden Mängeln zu, wobei dieser Anspruch im Synallagma zur Mietzinszahlungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB steht (BGH, Urt. v. 7.6.1989 – VIII ZR 91/88, NJW 1989, 2247; Müko-BGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, § 535 BGB Rn 119). Daneben steht dem Mieter ein Recht zur Mietminderung in angemessenen Umfang für die Zeit der mehr als unerheblichen Beeinträchtigung zu, wobei die angemessene Minderung der Mietzinszahlungspflicht bereits kraft Gesetzes eintritt, ohne dass es eine Handlung oder Erklärung des Mieters bedarf, § 536 Abs. 1 S. 1-3 BGB. Der nachfolgende Beitrag wird die rechtlichen Grundsätze dieser Institute erläuternd darstellen, wobei insb. auch auf etwaige Fallstricke bei der gerichtlichen Geltendmachung entsprechender Ansprüche eingegangen wird.
II. Das Recht des Mieters auf Mängelbeseitigung aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB
Grundlage für den Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung ist die vorgreifliche Hauptleistungspflicht des Vermieters, den vertragsgemäßen Gebrauch während der gesamten Mietzeit zu gewährleisten. Diese Erhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB umfasst neben der Beseitigung von Beschädigungen aller Art durch fachgemäße Reparatur (sog. Instandsetzung) v.a. Fälle der sog. Instandhaltung, welche auf präventive Vermeidung solcher Beschädigungen und auf den Erhalt des verkehrssicheren Zustands der Mietsache gerichtet sind (Müko-BGB/Häublein, a.a.O., § 535 BGB Rn 119). Das Recht des Mieters auf Mängelbeseitigung ist folglich dogmatisch jeweils die Folge einer realisierten Verletzung der Erhaltungspflicht durch den Vermieter, wobei der Mieter auch im Einzelfall schon zeitlich vor dem Eintritt von Beschädigungen auf ordnungsgemäße Instandhaltungsmaßnahmen klagen kann, um Beschädigungen präventiv zu verhindern. Zur Vereinheitlichung und zum besseren Verständnis werden auch letztgenannte Konstellationen in diesem Beitrag unter das Recht auf Mängelbeseitigung des Mieters subsumiert.
1. Allgemeine Grundsätze
Die Pflicht des Vermieters zur Erhaltung der Mietsache und damit das daraus resultierende Recht des Mieters auf Mängelbeseitigung besteht unabhängig davon, ob der Miete die Mietsache tatsächlich benutzt und ihn daher ein etwaiger Mangel subjektiv beeinträchtigt, da es alleine auf dessen objektive Beschaffenheit ankommt (BGH, Urt. v. 22.8.2018 – VIII ZR 99/17, WuM 2018, 641; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, § 535 BGB Rn 63). Zur Erhaltungspflicht gehört auch der Schutz des Mieters vor den mit dem Gebrauch der Mietsache verbundenen Gefahren, sodass den Vermieter auch eine Überwachungspflicht in Form einer Prüfungs- und Wartungspflicht trifft, wonach der Vermieter das Mietobjekt im angemessenen Zeitabstand dahingehend zu überprüfen hat, ob es sich noch in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befindet (OLG Schleswig, Urt. v. 28.2.2012 – 11 U 137/11, ZMR 2012, 947; Müko-BGB/Häublein, a.a.O., § 535 BGB Rn 120; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 BGB Rn 64).
Praxishinweis:
Häufig wird die Prüfungs- und Wartungspflicht des Vermieters insb. bei Rauchwarnmeldern, Wasserboilern oder Durchlauferhitzern von Gasetagenheizungen relevant: Sofern – wie regelmäßig – keine wirksame vertragliche Übertragung der Wartung ebengenannter Gegenstände auf den Mieter vorliegt, muss sich der Vermieter z.B. bei Rauchwarnmeldern um die Erneuerung von Batterien kümmern und einen Prüfungstermin so frühzeitig mit dem Mieter vereinbaren, dass eine ständige Einsatzbereitschaft des bzw. der Rauchwarnmelder gewährleistet ist.
Mitumfasst von der Prüfungs- und Wartungspflicht des Vermieters sind die Gewährleistung einer ausreichenden Beleuchtung und Reinigung der für den allgemeinen Zugang zugelassenen Flächen der Mietsache (z.B. Wege, Innenhöfe, Treppen, Flure, Spiel- oder Parkplatzflächen einschließlich einer Tiefgarage) einschließlich des erforderlichen Winterdiensts solcher Flächen, wobei die Grenze jeweils das Mietobjekt bildet, sodass öffentliche Flächen regelmäßig nicht erfasst sind (Müko-BGB/Häublein, a.a.O., § 535 BGB Rn 120 m.w.N.). Bei einer wirksamen Übertragung des Winterdienstes auf die Grundstückseigentümer in einer Gemeinde, umfasst die Wartungspflicht des Vermieters auch hiervon erfasste öffentliche Flächen (BGH, Urt. v. 21.2.2018 – VIII ZR 255/16, NZM 2018, 509).
Praxishinweis:
In der Praxis wird vermieterseits häufig übersehen, dass die Pflicht des Vermieters zur Erhaltung der Mietsache auch die Folgen vertragsgemäßen Gebrauchs des ...